facebook

Bij het afsluiten van een hypotheek zijn er een aantal manieren mogelijk om dit te doen. Hier zetten we een aantal vormen op een rij. 

 

aflossingsvrije hypotheek

Het woord zegt het al; dit is een hypotheek welke nimmer zal worden afgelost, vrij van aflossing dus. Tot een jaar of drie geleden was dit een populaire hypotheekvorm, vooral bij starters. 

Bij deze hypotheekvorm betaal je alleen de rente en eventueel de premie van een verplicht af te sluiten overlijdensrisicoverzekering. De hypotheek wordt afgelost met de toekomstige verkoopopbrengst van het huis. De aflossingsvrije hypotheek is hierdoor de hypotheek met de laagste maandlasten. 

Het risico is echter dat bij een toekomstige verkoop (en dat hoeft niet perse over 30 jaar te zijn, denk aan tussentijdse verhuizing of (echt)scheiding) de verkoopprijs van het huis onvoldoende is om de gehele hypotheek mee af te lossen. Het restant zal dan uit eigen geld moeten worden bijgelegd. Zeker de laatste jaren is gebleken dat deze restschulden vrij problematisch kunnen zijn (het huis staat onder water zegt men dan). 

Vanaf 1 januari 2013 mag een aflossingsvrije hypotheek alleen nog maar worden afgesloten als er voor die datum ook al een hypotheek liep. Hierbij is het zo dat het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag zijn. Als je voor 1-1-2013 een aflossingsvrije hypotheek had en je doet niets, dan kan deze hypotheek gewoon blijven doorlopen. Bij een eventuele wijziging of verhoging van de lopende hypotheek dient de constructie wel te worden aangepast. Ons advies hierbij is onmisbaar.

Voor iedereen die na 1-1-2013 voor de eerste keer een hypotheek wil afsluiten is het, om voor renteaftrek in aanmerking te blijven komen, verplicht de hypotheek in 30 jaar af te lossen. 

voordelen:

  • lage maandlasten
  • eenvoudig te combineren met andere hypotheekvormen
  • flexibiliteit om zelf extra aflossingen te doen tijdens de looptijd
  • fiscaal interessante vorm (vraag ons naar de voorwaarden!!)

nadelen:

  • de schuld blijft altijd hetzelfde
  • kans op een restschuld bij (gedwongen) verkoop van het huis
  • voor een starter op de woningmarkt is de hypotheekrente bij een aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekbaar

 

spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek met daaraan gekoppeld een spaarverzekering. Deze koppeling wordt ook verpanding genoemd en betekent dat als deze verzekering ooit tot uitkering komt hiermee de hypotheek verplicht afgelost moet worden. 

Als deze spaarverzekering een zogenaamde box 1 verzekering is, dan is het mogelijk dat over dit gespaarde kapitaal geen belasting betaald hoeft te worden (vraag ons naar de voorwaarden!!). 

De spaarverzekering bevat meestal 2 elementen en dat is namelijk een uitkering bij leven (op de einddatum van de verzekeringsduur) én een uitkering bij overlijden vóór de einddatum. Hierdoor wordt deze verzekering ook wel een levensverzekering genoemd. 

Ook bij deze vorm zijn er een aantal wijzigingen vanaf 1-1-2013. Laat je door ons goed adviseren als je een spaarhypotheek hebt. 

voordelen

  • vrijwel altijd een gegarandeerde uitkering op einddatum om de hypotheek (deels) mee af te lossen
  • fiscaal interessante vorm, zeker als de kapitaalsopbouw belastingvrij is
  • gedurende de looptijd gelijke maandlasten (behoudens tussentijdse rentewijzigingen)
  • eenvoudig te combineren met bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek
  • uitkering bij vroegtijdig overlijden

nadelen

  • veel fiscale regels (vraag ons naar de voorwaarden!!)
  • vaak een opslag op de hypotheekrente
  • de premie voor de overlijdensverzekering welke in de verzekering is opgenomen is vaak niet transparant
  • bij een lage hypotheekrente minder interessant

 

annuiteitenhypotheek

Bij een annuiteitenhypotheek bestaat de maandlast (zolang de hypotheekrente vast staat) steeds uit hetzelfde bedrag. Dit bedrag is dan opgebouwd uit een deel voor de aflossing en een deel voor de hypotheekrente. De hypotheekschuld wordt iedere maand lager doordat er periodieke aflossingen plaatsvinden.

Kort na het afsluiten van de hypotheek is het gedeelte rente binnen het maandbedrag hoog; de schuldrest is dan immers nog hoog waarover de rente wordt berekend. Hierdoor is het deel voor de aflossing automatisch lager. Naarmate de looptijd van de hypotheek verstrijkt wordt de rente steeds lager en daarmee de aflossing steeds hoger. Jaarlijks wordt het bedrag aan fiscaal aftrekbare hypotheekrente lager waardoor het fiscale voordeel ieder jaar kleiner wordt. 

Deze hypotheek kan worden afgesloten door starters op de woningmarkt die na 1-1-2013 een woning kopen en een hypotheek gaan afsluiten. De annuiteitenhypotheek is een geschikte hypotheekvorm om voor hypotheekrente-aftrek in aanmerking te blijven komen. 

Ook de annuiteitenhypotheek kan worden gecombineerd met andere hypotheekvormen. 

voordelen

  • de hypotheek wordt gegarandeerd afgelost
  • gelijke maandlasten (zolang de rente vast staat) en bij aanvang lagere maandlasten dan bij een lineaire hypotheek
  • op dit moment lage hypotheekrentes doordat sommige banken kortingen geven op de rente
  • voldoet aan de eisen om nog voor hypotheekrente-aftrek in aanmerking te komen
  • bij een toekomstige verkoop is de kans op overwaarde groter (daar de hypotheek jaarlijks lager wordt)

nadelen

  • oplopende netto maandlasten daar de aftrekbare hypotheekrente steeds minder wordt
  • hetgeen nu wordt afgelost en zorgt voor een overwaarde dient later als eigen geld te worden ingebracht bij de aankoop van een volgende woning (eigenwoning reserve)

 

beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek is in feite hetzelfde als een spaarhypotheek met dien verstande dat bij deze vorm de einduitkering onbekend is. Je weet immers niet wat de komende 30 jaar beleggingen zullen gaan doen. De einduitkering kan lager, gelijk aan of hoger zijn als de af te lossen hypotheek. Indien de uitkering gelijk is aan of hoger dan de hypotheek is er natuurlijk nog niet veel aan de hand; is de uitkering echter lager dan blijft uiteindelijk een hogere hypotheekschuld over welke ooit moet worden afgelost. 

Juist de onzekerheid over de einduitkering is bij veel mensen reden om eerder te kiezen voor een meer gegarandeerde vorm (bijvoorbeeld bij de spaarhypotheek). Beleggingshypotheken zijn de laatste jaren ook minder positief in het nieuws geweest vanwege de woekerpolis-affaire. 

Bij een beleggingshypotheek kan er naast de geldlening een beleggingsverzekering of een beleggingsrekening lopen. Deze verzekering of rekening zullen vaak ook weer gekoppeld zijn aan de hypotheek. Dit wil dus zeggen dat bij een toekomstige uitkering de hypotheekschuld met deze uitkering afgelost dient te worden. 

De motivatie om een beleggingsverzekering af te sluiten is vaak de verwachting van hogere rendementen v.w.b. de kapitaalsopbouw. Hierdoor kan de maandelijkse inleg laag blijven en levert deze constructie dus vaak ook lagere maandlasten op. 

Bij een beleggingsverzekering is vaak ook weer een overlijdensrisicoverzekering opgenomen; bij een hypotheek met een beleggingsrekening dient deze nog apart te worden afgesloten. 

Starters op de woningmarkt hebben geen (fiscale) mogelijkheden meer om na 1-1-2013 nog een beleggingshypotheek af te sluiten. Bestaande beleggingsverzekeringen kunnen vanaf deze datum blijven doorlopen (vraag ons naar de voorwaarden!!)

voordelen

  • fiscaal gunstige hypotheekvorm, zeker als ook de kapitaalsopbouw belastingvrij plaats vindt
  • eenvoudig te combineren met andere hypotheekvormen
  • door de jaren heen vaak een hoger rendement op de inleg dan bij een spaarhypotheek

nadelen

  • rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst; de einduitkering staat niet vast
  • bij tegenvallende beleggingsresultaten kan een restschuld ontstaan bij een toekomstige verkoop van de woning
  • veel fiscale regels (vraag ons naar de voorwaarden!!)

 

lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek bestaat de maandlast uit de rente en de maandelijkse aflossing. Het bedrag voor de aflossing is iedere termijn hetzelfde; de rente wordt, door deze aflossingen, steeds lager. Hierdoor kenmerkt deze vorm zich door de hoge maandlasten bij aanvang van de hypotheek. De lineaire hypotheek is in de meeste gevallen onder aan de streep (dus na 30 jaar) voordeliger dan een annuiteitenhypotheek. Een advies zou dus kunnen zijn om een annuiteitenhypotheek halverwege de looptijd om te zetten naar een lineaire hypotheek. 

Doordat er maandelijks eenzelfde bedrag wordt afgelost op de hypotheek wordt de te betalen hypotheekrente lager en daarmee verdwijnt stil aan ook het fiscale voordeel. 

Om als starter (na 1-1-2013) nog in aanmerking te komen voor hypotheekrente-aftrek is de lineaire hypotheek een toegestane hypotheekvorm. Veel banken en geldverstrekkers hanteren momenteel kortingen op de hypotheekrente bij een lineaire hypotheek. 

voordelen

  • de hypotheekschuld wordt iedere maand minder
  • de maandlasten worden gedurende de looptijd steeds lager
  • deze hypotheekvorm voldoet aan de eisen om hypotheekrente-aftrek te blijven genieten
  • de hypotheek is op de einddatum gegarandeerd afgelost
  • uiteindelijk onder aan de streep goedkoper dan een annuiteitenhypotheek

nadelen

  • het fiscale voordeel wordt ieder jaar minder
  • bij een toekomstige verkoop ontstaat waarschijnlijk een eigen woning reserve (vraag ons om advies!!)
  • hoge maandlasten bij aanvang van de hypotheek

 

Door de wijzigingen vanaf 1 januari 2013 zijn er een aantal groepen huiseigenaren te onderscheiden in relatie tot af te sluiten hypotheken. 

Hypotheken welke al liepen voor 1-1-2013 kunnen ongewijzigd worden voortgezet. Eventuele verhogingen (nieuw geld) dient in 30 jaar te worden afgelost (huiseigenaren die willen verbouwen bijvoorbeeld). Bij een wijziging van de constructie moet rekening gehouden worden met het feit dat een aflossingsvrij deel binnen een hypotheek nog maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. 

Het overgangsregime geldt tot aan het eind van het kalenderjaar, volgend op het jaar waarin de mutatie heeft plaats gevonden. Verkoop je bijvoorbeeld in 2015 en huur je tijdelijk een woning tot mei 2016, dan heb je nog tot 31-12-2016 de tijd om tegen de oude regels een hypotheek af te sluiten (vraag ons om advies!!). 

Wil je een woning kopen, wil je verhuizen of ga je verbouwen?

Neem contact met ons op. Het 1e gesprek is op onze kosten. 

Ons telefoonnummer is 013-5770395 of klik HIER om jouw gegevens in te vullen zodat we een afspraak kunnen plannen.

Ook doen:

- maximale hypotheek berekenen

- check of oversluiten van de hypotheek interessant is

- kopen of huren?

 

 



login