Normaal gesproken heeft de verkoper van een woning een informatieplicht en de koper een onderzoeksplicht. De verkoper moet dus aangeven wat hij weet over de woning, waarbij ook de zichtbare en onzichtbare gebreken, welke bij hem/haar bekend zijn, moet vermelden. Deze informatie geeft een verkoper veelal in de vorm van een vragenlijst, welke voorafgaand aan de koop inzichtelijk wordt gemaakt voor de (aspirant) koper. De koper mag echter niet blind varen op enkel de informatieplicht vanuit de verkoper; de koper moet zelf op onderzoek uit. 

In de koopakte staat vaak dan de volgende tekst:

"de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis". 

Daarnaast staat er vaak in dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

Soms wil je echter als verkoper weinig of geen garanties geven. Bijvoorbeeld als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond of als het een heel oud woonhuis is met de nodige (bouwkundige) gebreken. Ook kunnen koper en verkoper onderling afstemmen dat verkoper nooit door koper voor gebreken (zichtbaar of onzichtbaar, bekend of onbekend) aansprakelijk gesteld kan worden. Hierdoor zal dan kopende partij uiteraard een lagere koopprijs bedingen, maar dat terzijde.

De 'as is where is' clausule

Een 'as is-where is' clausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin wordt verklaard dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van overdracht. Met andere woorden, de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot de onroerende zaak. De koper aanvaardt de onroerende zaak "zoals deze is" en neemt alle risico's met betrekking tot eventuele gebreken of tekortkomingen op zich. 

Met de 'as is where is' kan een koopovereenkomst dus op maat gemaakt worden. Een koper vrijwaart verkoper voor alle of sommige nader te noemen gebreken, zowel het huis aangaande als de juridische toestand omtrent de woning. Dit zal dan secuur moeten worden omschreven en worden opgenomen in de akte. De bedoeling van partijen zal hier 100% duidelijk moeten zijn om latere misverstanden te voorkomen. Ook zal hier bij de prijs-onderhandeling rekening mee moeten worden gehouden én zal het opnemen van de clausule vooraf gecommuniceerd moeten worden zodat de clausule geen donderslag bij heldere hemel wordt.

Als een verkopende makelaar zonder verdere toelichting of zonder voorafgaande informatie of aankondiging de clausule opneemt in het koopcontract, dan is het dringende advies om hier niet zonder meer mee akkoord te gaan. De kat in de zak ligt op de loer en het begrip integriteit vanuit verkoperskant kan hierdoor ineens in een ander licht komen te staan.

Onlangs nog kwamen we de clausule onaangekondigd tegen bij een casus waarbij het, gezien de toestand van de woning en de omschrijving/foto's op internet, totaal niet logisch was om de clausule daadwerkelijk op te nemen. Navraag bij de verkopende makelaar leverde het antwoord op dat ze dit altijd deden bij oudere woningen. Wij hebben kopers direct geadviseerd om de clausule door de makelaar uit de koopakte te laten halen.