Koopwoning zoeken gaat gepaard met hobbels en hulpmiddelen

​Ondanks de uitdagingen op de huizenmarkt, zoals een krap aanbod en stijgende prijzen, blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Naast starters zijn ook 'doorstromers' weer actiever op zoek. Bereid je dus maar beter goed voor als je wilt verhuizen. Het betreft misschien wel de grootste financiële beslissing in je leven en als het zover is, wil je die vlot kunnen nemen.

Met meer animo en weinig aanbod wordt er dit jaar alweer vaker overboden. In februari lagen de prijzen vier procent hoger dan een jaar eerder en die trend houdt vermoedelijk aan.Voor wie op zoek is naar zijn eerste koopwoning of een volgende stap wil maken, zijn er best wat belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder vind je er enkele. Je hypotheek­adviseur kan je daar uitgebreider over informeren en begeleidt je tijdens het aankoop­proces.

Voor je op zoek gaat op Funda of andere sites wil je natuurlijk weten wat je budget is. Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt van meer af dan alleen je inkomen, maar kan nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning — eventueel ná verbouwing. Bijkomende kosten voor de financiering, aankoop­makelaar, eventuele taxatie en de verhuizing moet je dus met eigen geld betalen. Wel is een deel daarvan fiscaal aftrekbaar. Koopstarters tot 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachts­belasting, anderen moeten die 2% uit eigen zak betalen.

Je kunt wel meer lenen als de woning een gunstig energielabel heeft: van € 5.000 vanaf label D tot maximaal € 50.000 bij de meest zuinige woning. Zijn er nog labelstappen te maken, dan kun je tot € 20.000 boven de inkomensnorm lenen voor energie­besparende maatregelen. Daarvoor mag je zelfs tot 6 procent boven de marktwaarde lenen, met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (met NHG: tot maximaal € 461.100).

Rekentools geven goede indicatie

Goede online rekentools houden rekening met je inkomen, (studie)schulden en andere verplichtingen — zoals een private leaseauto — en met het energielabel van de beoogde woning. Hoe zorgvuldiger je alles invult, des te richting­gevender de uitkomst. Zie die wel als indicatie en wend je (ruim) voor je op een woning gaat bieden tot een onafhankelijk adviseur. Na een uitgebreide inventarisatie, maakt die zeker een nauwkeurig berekening.

Elke uitkomst is natuurlijk een moment­opname: rentes variëren. Welke rente je betaalt, hangt mede af van de risicoklasse van je lening. Op de geadverteerde 'basisrente' komt soms een opslag afhankelijk van de hoogte van de lening versus de marktwaarde van de woning. Bij zestig procent betaal je meestal direct de basisrente. Dat geldt ook voor hypotheken met NHG. Dat kost je eenmalig 0,6% provisie maar zorgt behalve voor rentekorting ook voor een vangnet bij financiële tegenslag.

​Ga je goed voorbereid het biedingsproces in, houd dan wel de reële marktwaarde van je droomwoning in de gaten. Is er kans dat het taxatierapport waar de geldverstrekker om vraagt uitkomt op een lagere waarde dan jouw winnende bod? Dat verschil moet je dan wel uit eigen middelen kunnen bijpassen. Oppassen dus bij overbieden. En bespreek met je adviseur of je een financieringsbeding wilt maken.

Niet alleen praktisch, ook qua berekeningen komt er meer bij kijken als je je huidige koopwoning wilt verruilen voor een volgende. De financiering loopt dan via een mix van hypotheek, spaargeld en wat je aan overwaarde hebt opgebouwd. Alleen blijkt pas na verkoop wat die werkelijk is. Wat vul je dan in? Misschien wil je bovendien je hypotheek 'meeverhuizen' als je huidige rente lager is dan de marktrente. Maar voor dat hypotheekdeel geldt dan geen looptijd meer van dertig jaar. Lastig voor online tools en lastig voor jou, want zo krijg je ten onrechte een te hoge inschatting van je leenruimte.

Spelbreker bij meeverhuizen hypotheek

Een hypotheek met een lage rente meeverhuizen scheelt in de maandlasten. Maar staat die rente geen tien jaar meer vast dan moet je bank toch met een 'rekenrente' van 5% werken. En dat beperkt wat je maximaal mag lenen. Geen online tool die dat voor je uitrekent, maar je adviseur kan je daarmee helpen.

Besef ook dat de voorwaarden om je hypotheek mee te verhuizen per geldverstrekker verschillen, ook bij een langere rentevaste periode. Sommigen berekenen een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht en de volgende al is aangekocht. In een krappe markt hoeft dat bij bestaande bouw niet al te lang te duren — hoewel niets zeker is.

Verkas je naar nieuwbouw, dan duren de dubbele lasten langer en is er vaak een overbruggings­krediet nodig. Hoeveel dat kan belopen is ook iets waarover je graag vooraf zekerheid hebt. Een financieel adviseur heeft daar dagelijks mee te maken en gidst je behendig langs de obstakels. Dan kun jij je bezighouden met waar je energie van krijgt: het vinden van je droomhuis, of de voorbereiding van je komende verhuizing.