Blog

Nederlanders besteden gemiddeld 23% van hun besteedbaar inkomen aan huisvesting, wat relatief veel is. Hiermee bezet ons land namelijk de zesde plaats binnen de Europese Unie. Dit blijkt uit een recente analyse van het CBS, dat de woonlasten binnen de EU-landen vergeleek. Zowel huiseigenaren als huurders werden in de studie meegenomen. Ook zoomden de onderzoekers in op de situatie van jongeren.

Hoeveel van het besteedbaar inkomen aan huisvesting wordt uitgegeven geeft inzicht in de betaalbaarheid van wonen. Terwijl het EU-gemiddelde in 2022 op 20% lag, gaven Nederlanders dus gemiddeld 23% van hun inkomen uit aan huisvesting. Griekenland voert de lijst aan met de hoogste relatieve woonlasten: gemiddeld gaat daar ruim een derde van het besteedbaar inkomen naar huisvesting (34%). Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de Maltezen. In deze Zuid-Europese dwergstaat besteedt een huishouden slechts 9% van zijn inkomen aan huisvesting, maar dit is dan ook een belastingparadijs dat veel hogere inkomens trekt.

Dalende trend woonlasten?

Uit de Monitor Brede Welvaart van het CBS blijkt dat de relatieve woonlasten in ons land een dalende trend vertonen. Dit is in lijn met de meeste EU-landen, waar de woonquote in 2022 lager was dan in 2015. Hoewel het een recente studie is, zijn de data wel van anderhalf jaar geleden.

In de zomer van 2022 bereikten de huizenprijzen hun piek. Vanwege de toen stijgende rentes groeide de onzekerheid op de woningmarkt en daalden de huizenprijzen. Inmiddels stabiliseren de rentes zich rond een 'nieuw normaal' van circa 4% en kregen veel Nederlanders een loonsverhoging om de inflatie het hoofd te bieden. Omdat de vraag naar woningen nog steeds aanzienlijk hoger is dan het aanbod, stijgen de huizenprijzen weer — volgens experts richting het hoogste niveau ooit.

De huurprijzen in de Europese Unie waren in 2023 gemiddeld 13,3% hoger dan in 2015. Nederland bevindt zich in de middenmoot; bij ons stegen de huren in acht jaar met 18,5%. Dat vloeit mede voort uit het bevriezen van de huren tijdens de Corona-crisis door Rutte IV. De grootste huurstijgingen werden waargenomen in Midden- en Oost-Europese landen, waarbij Litouwen opvalt met een huurstijging van 68,2%. Griekenland vormt binnen de EU een uitzondering: daar lagen de huurprijzen in 2023 gemiddeld juist 2,1% lager dan in 2015.

Een ander interessant aspect van de woonlastenstudie zijn de woonpatronen van jongeren in de Europese Unie. In Nederland woont slechts 17,3% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar nog thuis bij hun ouders. Dit percentage is lager dan in de meeste andere EU-landen, met Kroatië aan kop waar 80,7% van de jongeren nog bij hun ouders woont. Ook in ander Zuid-Europese landen is het gebruikelijk later 'uit te vliegen'. Alleen in Scandinavië en Finland is het percentage jongeren dat nog thuis woont lager dan in Nederland. In Denemarken woonde bijvoorbeeld nog geen 5% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar bij hun ouder(s) in huis.

Wie met betrekking tot zijn woonsituatie andere wensen heeft, doet er goed aan de markttrends in de gaten te houden. Raadpleeg gerust af en toe je financieel adviseur om je plannen bij te stellen aan de huidige omstandigheden. Vergelijk (samen) de verschillende opties, zoals huurcontracten, hypotheekaanbiedingen of de mogelijkheden tot verduurzaming of een verbouwing. Voorwaarde vóór je grote beslissingen neemt is een stevige financiële basis: een duidelijk overzicht van zowel je inkomsten en uitgaven, als in maatregelen voor áls het in de toekomst een keer tegenzit. Zo maak je weloverwogen keuzes in een uitdagende markt. 

Waardebepaler Calcasa berekende onlangs hoeveel een huishouden moet verdienen om een eerste woning te kunnen kopen. De uitkomsten variëren aanzienlijk per type woning en regio, maar gemiddeld hebben starters een gezinsinkomen van maar liefst € 95.000,- nodig.

Sinds de zomer van vorig jaar zijn de huizenprijzen in Nederland weer aan het stijgen. Tegelijkertijd lijkt de hypotheekrente zich lijkt te stabiliseren rond de 4%. Deze ontwikkelingen hebben veel potentiële kopers op de woningmarkt ongerust gemaakt. Waar gemeenten bij de WOZ kijken naar hoeveel een woning op 1 januari vorig jaar meer waard was dan een jaar eerder (2022), rekent het model van Calcasa zoveel mogelijk met de laatste ontwikkelingen. De gemiddelde huizenprijs nadert inmiddels het recordniveau van € 463.000 uit het derde kwartaal van 2023.

Calcasa gaat uit van tweeverdieners, zonder studieschuld of eigen geld en woning met label E, F of G. Men rekende met 3,75% rente zonder NHG en 3,25% mét, wat nogal laag is. Op basis daarvan hebben starters dus voor de 'gemiddelde Nederlandse koopwoning' bijna een ton aan inkomen nodig. Met minder inkomen is een appartement of tussenwoning bereikbaar. Gemiddeld is € 80.000 dan voldoende. Voor een hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning is dat respectievelijk € 86.000 en € 95.000. Wie direct in een vrijstaande woning wil trekken heeft een jaarinkomen van maar liefst € 124.000 nodig. Maar dit zijn landelijke gemiddelden en de gemiddelde woning bestaat natuurlijk niet.

Calcasa kwartaalrapport 4-2023

Anders dan misschien gedacht valt Wassenaar buiten de top-3 duurste gemeenten. Deze bestaat uit Bloemendaal, Laren en Blaricum. Huizen kosten hier gemiddeld meer dan een miljoen. En daarvoor heb je een inkomen van ruim € 200.000. Aan de andere kant (van het land) zijn woningen in plaatsen als Pekela, Heerlen en Kerkrade beduidend betaalbaarder. Hier volstaat volgens Calcasa een inkomen van €60.000. Dit is echter nog altijd 34% meer dan een modaal inkomen.

Steeds minder betaalbaar

In hun rapportage over het vierde kwartaal van 2023 (pag. 9) stelt Calcasa dat huishoudens een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Gemiddeld is dat al meer dan een kwart (25,6%). Maar in diverse gemeenten gaat een derde of meer van het besteedbaar maandbudget op aan wonen — vooral in de provincie Utrecht. Ben je benieuwd naar de betaalbaarheids­index in jouw gemeente?

Bekijk het rapport (PDF)

Voor eenverdieners zijn er wat voordelen dankzij meer voordelige financierings­opties — een alleenstaande heeft voor de gemiddelde woning 'maar' € 93.000 nodig. Voor de aankoop van een woning met een gunstig energielabel heeft iedereen iets minder inkomen nodig: gemiddeld tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit is omdat je meer mag lenen, afhankelijk van het energielabel en omdat geld­verstrekkers rentekorting bieden voor zeer zuinige woningen.

Starters van 18 tot 35 jaar zijn eenmalig vrijgesteld van 2% overdrachts­belasting voor woningen tot een koopsom van €510.000. Ook zij hebben zo iets minder inkomen nodig voor de 'gemiddelde woning'. En ook voor 57-plussers zijn er gunstige aanpassingen doorgevoerd. Bij hen wordt het opgebouwde vermogen meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Deze maatregelen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren voor deze specifieke groepen.

De huidige woningmarkt maakt het kopen van een huis een uitdaging, vooral voor mensen die hun eerste huis willen kopen. Met de stijgende huizenprijzen en de rente van nu is een goed inkomen belangrijk. Dit betekent dat je goed moet plannen en misschien moet kijken naar verschillende plekken of soorten huizen die beter passen bij wat je kunt betalen. Zorg er in ieder geval voor dat je weet wat je opties zijn. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je daarbij prima van dienst zijn. En staar je niet blind op online rekentools — er soms echt meer mogelijk.

Ben je al huiseigenaar dan is de waarde van je woning waarschijnlijk (verder) gestegen. Met die overwaarde is een volgende stap makkelijker mogelijk. En het is zeker goed nieuws als je kleiner wilt gaan wonen, naar een plek wilt verhuizen waar huizen minder kosten, en als je je huis wilt aanpassen. Als de buurt bevalt, kun je natuurlijk investeren in meer comfort, een lagere energienota, of meer ruimte via een extra kamer als je gezin groeit. Of haal wat 'geld uit de stenen' om een kind te helpen met de aankoop van zijn of haar eerste woning. Dat kan via een belastingvrije schenking of een extra familiebank­lening.

Welkom bij de blog van Kempenburg Makelaardij. Vandaag duiken we in de woningmarkt van Tilburg, een dynamische stad in het zuiden van Nederland die de afgelopen jaren een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. We bespreken de huidige trends, ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze bruisende vastgoedmarkt.

Ondanks de uitdagingen op de huizenmarkt, zoals een krap aanbod en stijgende prijzen, blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Naast starters zijn ook 'doorstromers' weer actiever op zoek. Bereid je dus maar beter goed voor als je wilt verhuizen. Het betreft misschien wel de grootste financiële beslissing in je leven en als het zover is, wil je die vlot kunnen nemen.

Met meer animo en weinig aanbod wordt er dit jaar alweer vaker overboden. In februari lagen de prijzen vier procent hoger dan een jaar eerder en die trend houdt vermoedelijk aan.Voor wie op zoek is naar zijn eerste koopwoning of een volgende stap wil maken, zijn er best wat belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder vind je er enkele. Je hypotheek­adviseur kan je daar uitgebreider over informeren en begeleidt je tijdens het aankoop­proces.

Voor je op zoek gaat op Funda of andere sites wil je natuurlijk weten wat je budget is. Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt van meer af dan alleen je inkomen, maar kan nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning — eventueel ná verbouwing. Bijkomende kosten voor de financiering, aankoop­makelaar, eventuele taxatie en de verhuizing moet je dus met eigen geld betalen. Wel is een deel daarvan fiscaal aftrekbaar. Koopstarters tot 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachts­belasting, anderen moeten die 2% uit eigen zak betalen.

Je kunt wel meer lenen als de woning een gunstig energielabel heeft: van € 5.000 vanaf label D tot maximaal € 50.000 bij de meest zuinige woning. Zijn er nog labelstappen te maken, dan kun je tot € 20.000 boven de inkomensnorm lenen voor energie­besparende maatregelen. Daarvoor mag je zelfs tot 6 procent boven de marktwaarde lenen, met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (met NHG: tot maximaal € 461.100).

Rekentools geven goede indicatie

Goede online rekentools houden rekening met je inkomen, (studie)schulden en andere verplichtingen — zoals een private leaseauto — en met het energielabel van de beoogde woning. Hoe zorgvuldiger je alles invult, des te richting­gevender de uitkomst. Zie die wel als indicatie en wend je (ruim) voor je op een woning gaat bieden tot een onafhankelijk adviseur. Na een uitgebreide inventarisatie, maakt die zeker een nauwkeurig berekening.

Elke uitkomst is natuurlijk een moment­opname: rentes variëren. Welke rente je betaalt, hangt mede af van de risicoklasse van je lening. Op de geadverteerde 'basisrente' komt soms een opslag afhankelijk van de hoogte van de lening versus de marktwaarde van de woning. Bij zestig procent betaal je meestal direct de basisrente. Dat geldt ook voor hypotheken met NHG. Dat kost je eenmalig 0,6% provisie maar zorgt behalve voor rentekorting ook voor een vangnet bij financiële tegenslag.

Let bij het bieden wel op de reële marktwaarde van je droomwoning

Ga je goed voorbereid het biedingsproces in, houd dan wel de reële marktwaarde van je droomwoning in de gaten. Is er kans dat het taxatierapport waar de geldverstrekker om vraagt uitkomt op een lagere waarde dan jouw winnende bod? Dat verschil moet je dan wel uit eigen middelen kunnen bijpassen. Oppassen dus bij overbieden. En bespreek met je adviseur of je een financieringsbeding wilt maken.

Niet alleen praktisch, ook qua berekeningen komt er meer bij kijken als je je huidige koopwoning wilt verruilen voor een volgende. De financiering loopt dan via een mix van hypotheek, spaargeld en wat je aan overwaarde hebt opgebouwd. Alleen blijkt pas na verkoop wat die werkelijk is. Wat vul je dan in? Misschien wil je bovendien je hypotheek 'meeverhuizen' als je huidige rente lager is dan de marktrente. Maar voor dat hypotheekdeel geldt dan geen looptijd meer van dertig jaar. Lastig voor online tools en lastig voor jou, want zo krijg je ten onrechte een te hoge inschatting van je leenruimte.

Spelbreker bij meeverhuizen hypotheek

Een hypotheek met een lage rente meeverhuizen scheelt in de maandlasten. Maar staat die rente geen tien jaar meer vast dan moet je bank toch met een 'rekenrente' van 5% werken. En dat beperkt wat je maximaal mag lenen. Geen online tool die dat voor je uitrekent, maar je adviseur kan je daarmee helpen.

Besef ook dat de voorwaarden om je hypotheek mee te verhuizen per geldverstrekker verschillen, ook bij een langere rentevaste periode. Sommigen berekenen een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht en de volgende al is aangekocht. In een krappe markt hoeft dat bij bestaande bouw niet al te lang te duren — hoewel niets zeker is.

Verkas je naar nieuwbouw, dan duren de dubbele lasten langer en is er vaak een overbruggings­krediet nodig. Hoeveel dat kan belopen is ook iets waarover je graag vooraf zekerheid hebt. Een financieel adviseur heeft daar dagelijks mee te maken en gidst je behendig langs de obstakels. Dan kun jij je bezighouden met waar je energie van krijgt: het vinden van je droomhuis, of de voorbereiding van je komende verhuizing.