Blog

Het is nu officieel: de Nederlandse grootbanken geven geen onafhankelijk hypotheekadvies. Het wekt vast geen verbazing, maar het is sinds 1 oktober wel duidelijker. Uiterlijk vanaf die datum moeten alle financieel dienstverleners namelijk een 'vergelijkingskaart' publiceren.

In lijn met nieuwe voorschriften van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) moeten alle hypotheekadviseurs vanaf 1 april 2023 een vergelijkingskaart aan consumenten verstrekken. Die bij banken dus ook. Het gaat om iedereen die actief is in advies en bemiddeling in producten waarvoor een provisieverbod geldt, zoals hypotheken. De vergelijkingskaart vervangt het dienstverleningsdocument, dat in wat vrijere vorm beschreef wat een product kost en wat de adviseur daarvoor doet. Er gold een overgangstermijn van 6 maanden en die is dus sinds kort afgelopen. Nu hanteert iedereen de vergelijkingskaart, "voor meer transparantie", aldus de AFM.

Ken je hem nog, die opmerkelijke tv-reclame: "Wij van WC-eend adviseren WC-eend"? Hetzelfde geldt voor de grote banken in ons land. Op de vergelijkingskaarten van o.a. ABN Amro, Rabobank, ING en SNS staat namelijk duidelijk dat ze geen onafhankelijk advies geven over de hypotheek. Ze adviseren uitsluitend hun eigen producten. SNS betrekt wel meer aanbieders, maar te weinig om te voldoen aan de AFM-eisen voor onafhankelijk advies.

Onafhankelijk hypotheekadvies moet aan twee voorwaarden voldoen: 'genoeg hypotheken vergelijken' en 'niet uitsluitend hypotheken van verbonden aanbieders'. Bij een verbonden bemiddelaar kun je voor maar één product van één aanbieder terecht. Een bank is daarvan een voorbeeld. Daarnaast zijn er gebonden bemiddelaars. Die handelen veelal onder eigen naam en bieden misschien meer dan één product aan, maar dat móeten ze verkopen. In de branche heet dat een 'productieverplichting'.

Wil je echt een ruime keuze en onafhankelijk advies, dan kom je terecht bij een ongebonden adviseur. Dat geldt niet alleen voor hypotheken. Ook voor vermogensopbouw, het werkgeverspensioen en het afdekken van risico's — verzekeringen — is er een veelheid van aanbieders. Die hebben elk hun eigen bijzonderheden, tarieven en voorwaarden. Een onafhankelijk expert vindt daarbinnen juist die oplossing die het best aansluit bij jouw situatie en wensen.

In januari werden meer dan 36.000 hypotheken aangevraagd. Dat is ruim 44% meer dan vorig jaar januari, toen het er nog geen 26.000 waren. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) is deze aanzienlijke stijging vooral te danken aan het groeiende vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Maar er spelen ook andere factoren mee.

Overbrugging soms probleem als lening tijdelijk boven de € 1 miljoen komt

Om precies te zijn waren er in de eerste maand van het nieuwe jaar 22.293 hypotheek­aanvragen voor de aankoop van een woning. Daarmee scoorde januari het hoogste aantal per maand sinds september 2022. Juist op dat moment begonnen de huizenprijzen te dalen en dat had (toen) een remmende werking op de woningmarkt. Zowel aanbod als vragen namen destijds af.

Inmiddels tappen we uit een ander vaatje. HDN, dat bijna 90% van alle hypotheek­aanvragen behandelt, houdt samen met diverse (non)profit partijen de Monitor Koopwoningmarkt bij. Eind 2023 was hierin al te zien dat het vertrouwen onder consumenten in de woningmarkt steeg naar het hoogste niveau in twee jaar tijd. Daarmee kwam een einde aan de forse daling van dit vertrouwen vanaf de tweede helft van 2021 tot midden 2023. Vooral de koopprijs- en rente­ontwikkeling hebben een duidelijk effect op het sentiment van de woonconsument.

Hoger salaris en gunstiger normen

Wat huizenzoekers ook helpt is dat velen hun salaris met een prettig percentage zagen stijgen. Ook steeg de grens van de Nationale Hypotheek­garantie naar € 435.000. En er kan meer geleend worden voor woningen met een gunstig energielabel, of juist voor het verduurzamen van woningen die nog een ongunstig label hebben. Voor alleenstaanden zijn bovendien de regels versoepeld, zodat zij sinds de start van het nieuwe jaar € 16.000 meer mogen lenen.

We zien deze ontwikkelingen ook terug in de hypotheekmarkt­cijfers van HDN. De ruim 22.000 aanvragen voor de aankoop van een woning waren een record sinds medio 2022. Maar welke kopersgroepen lieten vooral een stijging zien?

Sterke stijging aanvragen nieuwbouw

Vorig jaar januari lag het aantal hypotheek­aanvragen voor nieuwbouw met 1.357 op één van de laagste niveaus sinds tijden. Sindsdien zien we het aantal aanvragen langzaam stijgen met een enorme sprong naar 3.600 aanvragen in januari 2024 — ruim 2,5 maal zoveel.

€ 1 miljoen-grens nieuwbouw | Wie vanuit een bestaande eigen woning naar nieuwbouw wil verhuizen, krijgt normaal gesproken te maken met een langere periode van dubbele lasten: de oude hypotheek loopt nog door, terwijl je bij elke volgende bouwfase een betaling moet voldoen. Daarvoor is er de overbruggings­hypotheek. Alleen doemt daar nu een hobbel op.

Komt de totale lening namelijk boven de miljoen euro dan kan er een probleem ontstaan. Bij sommige geldverstrekkers is dat vanwege nieuwe financierings­regels namelijk niet toegestaan. En dan is het bijvoorbeeld niet mogelijk de rente van de oude hypotheek mee te verhuizen. Dat stem je dus beter tijdig af met je hypotheekadviseur.

Meeste hypotheekaanvragen van verbouwers

HDN maakt onderscheid tussen diverse soorten aanvragers. Bij alle groepen zien zij een stijging. De grootste daarvan (95%) is bij de 'Opstromer Nieuwbouw', huiseigenaren die naar duurdere nieuwbouw willen verhuizen. 'Starters in het hoge segment' komen met een stijging van 54% op een goede tweede plek.

In absolute aantallen is de 'Verbouwer' overigens het meest actief in januari 2024, met ongeveer 6.400 hypotheek­aanvragen. Zo lang het aanbod van woningen nog beperkt blijft, of de huidige buurt aantrekkelijk blijft, is het levens­bestendig maken van de bestaande woning, of het vergroten of moderniseren, en/of verduurzamen ervan een mooi alternatief voor verhuizen. Hiermee is wel vaak een flinke investering gemoeid, en dan is de financiering via een aanvullende hypotheek veelal voordeliger dan via een persoonlijke lening.

Iets meer mensen sluiten hypotheek over

Toen de rentes jaar op jaar daalden, was dat voor veel huiseigenaren aanleiding hun hypotheek over te sluiten. Met een nieuwe hypotheek de oude aflossen kon toen aardig wat besparen, wanneer de rente een stuk lager lag. Afsluitkosten kon je zo nodig zelfs meefinancieren. De grote aantallen zijn voorbij, maar ook bij de 'Oversluiters' zien we recent weer een groei in het aantal aanvragen.

Voor wie niet wil of kan oversluiten is rente­middeling mogelijk een optie. Daarbij kom je voor de rest van de rentevaste periode een wat lagere rente overeen voor je lopende hypotheek. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de huidige marktrente lager is dan wat je nu voor je hypotheek betaalt. Ook moet het voordeel dat je ermee behaalt lager zijn dan de 'boete' die een geldverstrekker berekent. En niet hypotheken kennen deze optie. Je adviseur kan dat voor je nagaan en regelen.

De laatste drie maanden van 2023 lag de gemiddelde huizenprijs ruim 5% hoger dan vorig jaar. Wel zijn er regionale verschillen en zien we op de kortere termijn ook al wat minnetjes ontstaan. Hoe zit dat hier in de buurt? En wat leveren de verschillende type woningen zoal op?

"We zien het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden

Lana Gerssen, NVM-makelaar

ekerMeer minnetjes

Vergeleken met juli t/m september leverde een woningtransactie in het slotkwartaal gemiddeld 3,1% meer op. Dit is de derde stijging op rij, terwijl de prijzen daarvoor juist drie kwartalen daalden ten opzichte van de voorliggende periode. Op kwartaalbasis zijn er wel wat meer regio's waar de prijzen (licht) daalden. De grootste min komt ook hier voor rekening van Zeeuws-Vlaanderen met -2,6 procent. In Zuidwest-Drenthe, Alkmaar, Overig Groningen en Zuidoost-Zuid-Holland was sprake van een beperkte prijsdaling van minder dan een procent. In Delfzijl, Utrecht en Noord-Friesland stegen de prijzen dan weer (ruim) bovengemiddeld ten opzichte van kwartaal drie.