Blog

Normaal gesproken heeft de verkoper van een woning een informatieplicht en de koper een onderzoeksplicht. De verkoper moet dus aangeven wat hij weet over de woning, waarbij ook de zichtbare en onzichtbare gebreken, welke bij hem/haar bekend zijn, moet vermelden. Deze informatie geeft een verkoper veelal in de vorm van een vragenlijst, welke voorafgaand aan de koop inzichtelijk wordt gemaakt voor de (aspirant) koper. De koper mag echter niet blind varen op enkel de informatieplicht vanuit de verkoper; de koper moet zelf op onderzoek uit. 

In de koopakte staat vaak dan de volgende tekst:

"de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis". 

Daarnaast staat er vaak in dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

Soms wil je echter als verkoper weinig of geen garanties geven. Bijvoorbeeld als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond of als het een heel oud woonhuis is met de nodige (bouwkundige) gebreken. Ook kunnen koper en verkoper onderling afstemmen dat verkoper nooit door koper voor gebreken (zichtbaar of onzichtbaar, bekend of onbekend) aansprakelijk gesteld kan worden. Hierdoor zal dan kopende partij uiteraard een lagere koopprijs bedingen, maar dat terzijde.

De 'as is where is' clausule

Een 'as is-where is' clausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin wordt verklaard dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van overdracht. Met andere woorden, de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot de onroerende zaak. De koper aanvaardt de onroerende zaak "zoals deze is" en neemt alle risico's met betrekking tot eventuele gebreken of tekortkomingen op zich. 

Met de 'as is where is' kan een koopovereenkomst dus op maat gemaakt worden. Een koper vrijwaart verkoper voor alle of sommige nader te noemen gebreken, zowel het huis aangaande als de juridische toestand omtrent de woning. Dit zal dan secuur moeten worden omschreven en worden opgenomen in de akte. De bedoeling van partijen zal hier 100% duidelijk moeten zijn om latere misverstanden te voorkomen. Ook zal hier bij de prijs-onderhandeling rekening mee moeten worden gehouden én zal het opnemen van de clausule vooraf gecommuniceerd moeten worden zodat de clausule geen donderslag bij heldere hemel wordt.

Als een verkopende makelaar zonder verdere toelichting of zonder voorafgaande informatie of aankondiging de clausule opneemt in het koopcontract, dan is het dringende advies om hier niet zonder meer mee akkoord te gaan. De kat in de zak ligt op de loer en het begrip integriteit vanuit verkoperskant kan hierdoor ineens in een ander licht komen te staan.

Onlangs nog kwamen we de clausule onaangekondigd tegen bij een casus waarbij het, gezien de toestand van de woning en de omschrijving/foto's op internet, totaal niet logisch was om de clausule daadwerkelijk op te nemen. Navraag bij de verkopende makelaar leverde het antwoord op dat ze dit altijd deden bij oudere woningen. Wij hebben kopers direct geadviseerd om de clausule door de makelaar uit de koopakte te laten halen. 

Waardebepaler Calcasa berekende onlangs hoeveel een huishouden moet verdienen om een eerste woning te kunnen kopen. De uitkomsten variëren aanzienlijk per type woning en regio, maar gemiddeld hebben starters een gezinsinkomen van maar liefst € 95.000,- nodig.

Sinds de zomer van vorig jaar zijn de huizenprijzen in Nederland weer aan het stijgen. Tegelijkertijd lijkt de hypotheekrente zich lijkt te stabiliseren rond de 4%. Deze ontwikkelingen hebben veel potentiële kopers op de woningmarkt ongerust gemaakt. Waar gemeenten bij de WOZ kijken naar hoeveel een woning op 1 januari vorig jaar meer waard was dan een jaar eerder (2022), rekent het model van Calcasa zoveel mogelijk met de laatste ontwikkelingen. De gemiddelde huizenprijs nadert inmiddels het recordniveau van € 463.000 uit het derde kwartaal van 2023.

Calcasa gaat uit van tweeverdieners, zonder studieschuld of eigen geld en woning met label E, F of G. Men rekende met 3,75% rente zonder NHG en 3,25% mét, wat nogal laag is. Op basis daarvan hebben starters dus voor de 'gemiddelde Nederlandse koopwoning' bijna een ton aan inkomen nodig. Met minder inkomen is een appartement of tussenwoning bereikbaar. Gemiddeld is € 80.000 dan voldoende. Voor een hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning is dat respectievelijk € 86.000 en € 95.000. Wie direct in een vrijstaande woning wil trekken heeft een jaarinkomen van maar liefst € 124.000 nodig. Maar dit zijn landelijke gemiddelden en de gemiddelde woning bestaat natuurlijk niet.

Calcasa kwartaalrapport 4-2023

Anders dan misschien gedacht valt Wassenaar buiten de top-3 duurste gemeenten. Deze bestaat uit Bloemendaal, Laren en Blaricum. Huizen kosten hier gemiddeld meer dan een miljoen. En daarvoor heb je een inkomen van ruim € 200.000. Aan de andere kant (van het land) zijn woningen in plaatsen als Pekela, Heerlen en Kerkrade beduidend betaalbaarder. Hier volstaat volgens Calcasa een inkomen van €60.000. Dit is echter nog altijd 34% meer dan een modaal inkomen.

Steeds minder betaalbaar

In hun rapportage over het vierde kwartaal van 2023 (pag. 9) stelt Calcasa dat huishoudens een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Gemiddeld is dat al meer dan een kwart (25,6%). Maar in diverse gemeenten gaat een derde of meer van het besteedbaar maandbudget op aan wonen — vooral in de provincie Utrecht. Ben je benieuwd naar de betaalbaarheids­index in jouw gemeente?

Bekijk het rapport (PDF)

Voor eenverdieners zijn er wat voordelen dankzij meer voordelige financierings­opties — een alleenstaande heeft voor de gemiddelde woning 'maar' € 93.000 nodig. Voor de aankoop van een woning met een gunstig energielabel heeft iedereen iets minder inkomen nodig: gemiddeld tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit is omdat je meer mag lenen, afhankelijk van het energielabel en omdat geld­verstrekkers rentekorting bieden voor zeer zuinige woningen.

Starters van 18 tot 35 jaar zijn eenmalig vrijgesteld van 2% overdrachts­belasting voor woningen tot een koopsom van €510.000. Ook zij hebben zo iets minder inkomen nodig voor de 'gemiddelde woning'. En ook voor 57-plussers zijn er gunstige aanpassingen doorgevoerd. Bij hen wordt het opgebouwde vermogen meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Deze maatregelen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren voor deze specifieke groepen.

De huidige woningmarkt maakt het kopen van een huis een uitdaging, vooral voor mensen die hun eerste huis willen kopen. Met de stijgende huizenprijzen en de rente van nu is een goed inkomen belangrijk. Dit betekent dat je goed moet plannen en misschien moet kijken naar verschillende plekken of soorten huizen die beter passen bij wat je kunt betalen. Zorg er in ieder geval voor dat je weet wat je opties zijn. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je daarbij prima van dienst zijn. En staar je niet blind op online rekentools — er soms echt meer mogelijk.

Ben je al huiseigenaar dan is de waarde van je woning waarschijnlijk (verder) gestegen. Met die overwaarde is een volgende stap makkelijker mogelijk. En het is zeker goed nieuws als je kleiner wilt gaan wonen, naar een plek wilt verhuizen waar huizen minder kosten, en als je je huis wilt aanpassen. Als de buurt bevalt, kun je natuurlijk investeren in meer comfort, een lagere energienota, of meer ruimte via een extra kamer als je gezin groeit. Of haal wat 'geld uit de stenen' om een kind te helpen met de aankoop van zijn of haar eerste woning. Dat kan via een belastingvrije schenking of een extra familiebank­lening.

Welkom bij de blog van Kempenburg Makelaardij. Vandaag duiken we in de woningmarkt van Tilburg, een dynamische stad in het zuiden van Nederland die de afgelopen jaren een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. We bespreken de huidige trends, ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze bruisende vastgoedmarkt.

Door de malaise in de woningbouw en diverse goedbedoelde maar funeste kabinetsplannen loopt de woningmarkt vast. Met die waarschuwing komt makelaarsvereniging NVM. Ook economen van RaboResearch voorzien een krimp van het aanbod. Daarbinnen is nauwelijks 1% bereikbaar voor modale alleenstaanden.

Er zijn ook positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden

De terugloop raakt zowel huizenzoekers als makelaars. „Wij leven van het aantal transacties", meldt Chris van Zantwijk, vicevoorzitter van de NVM-vakgroep Wonen aan de Telegraaf. Nieuwbouw zet normaal gesproken een keten van verhuis­bewegingen in gang. Wie met succes inschrijft voor een nieuw project verkoopt bijvoorbeeld zijn twee-onder-een-kapwoning aan mensen in een tussenwoning, die deze weer verkopen aan iemand in een galerijflat. "Een gezonde nieuwbouwmarkt zorgt voor dynamiek op de bestaande markt", aldus NVM Vakgroep-voorzitter Lana Gerssen. Die gaat er nu uit.

RaboReseach verwacht dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen dit jaar daalt tot zo'n 180.000 huizen. Voor volgend jaar gaat men uit van een verdere daling naar circa 170.000. Dat is wel weer iets meer dan eerder gedacht. Reden is dat de inkomens in ons land wat sterker toenemen dan werd aangenomen, terwijl de rente amper meer stijgt. Wel blijven de verkoop­aantallen achter bij die van 2022 toen nog 193.000 bestaande woningen van eigenaar wisselden. De nieuwbouwdip wordt hiervoor als voornaamste oorzaak genoemd.

Beleggers haken af

Toch zijn er ook andere, meer positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Steeds meer beleggers verkopen hun panden omdat een hogere vermogens­belasting en verplichte energiemaatregelen verhuur minder lucratief maken. Ook door de 10,4% overdrachts­belasting is het bijkopen van panden minder aantrekkelijk, als dat al mag. In een groeiend aantal gemeenten geldt namelijk een zelfbewonings­plicht. Die zet beleggers bij nieuw aanbod buiten spel en geeft woningzoekenden meer mogelijkheden.

Alleenstaanden vrijwel geen kans

Op dit moment blijkt maar 1,1% van het Nederlandse woningaanbod bereikbaar voor alleenstaanden met een modaal inkomen. Dat ligt op € 41.500 en daarmee krijg je bij een gemiddelde 10-jaars rente met NHG van 4,3% een hypotheek van ongeveer € 171.000. In Flevoland en Utrecht en andere grote steden in de Randstad is er voor dat bedrag niet of nauwelijks aanbod. In Groningen (7%), Limburg (4%), Friesland (4%) en Zeeland (4%) valt een iets groter aandeel van wat er te koop staat in deze prijsklasse, maar het aanbod in absolute aantallen is daar beperkt.

Voor tweeverdieners met een modaal inkomen van € 72.000 euro is de situatie wel relatief beter dan vorig jaar. Toen was slechts 20,2% van te koop staande woningen voor hen beschikbaar, nu is dat 24,4%. Alleen loopt dat aanbod dus wel terug. Met genoemd inkomen kan een stel een hypotheek krijgen van bijna € 340.000. In de provincie Groningen valt de helft van wat er te koop staat binnen deze range, en ook elders buiten de Randstad is daarin een ruim aanbod. Zelfs in Rotterdam en Den Haag staat een derde te koop voor minder dan genoemd bedrag, hoewel dat uiteraard niets zegt over de geschiktheid van de woning — grootte, aantal kamers, staat van onderhoud, energielabel, etc.

Prijsstijging in 2024

Verkoopprijzen en de ontwikkeling daarvan verschillen per regio en type woning. Volgens Rabo econoom Nic Vrieselaar blijven de prijzen van bestaande koophuizen dit jaar verder min of meer stabiel, waardoor ze gemiddeld 3,5% lager uitkomen dan in 2022. Voor komend jaar gaan de onderzoekers uit van een kleine stijging, van gemiddeld 2,4%.

Het is nu officieel: de Nederlandse grootbanken geven geen onafhankelijk hypotheekadvies. Het wekt vast geen verbazing, maar het is sinds 1 oktober wel duidelijker. Uiterlijk vanaf die datum moeten alle financieel dienstverleners namelijk een 'vergelijkingskaart' publiceren.

In lijn met nieuwe voorschriften van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) moeten alle hypotheekadviseurs vanaf 1 april 2023 een vergelijkingskaart aan consumenten verstrekken. Die bij banken dus ook. Het gaat om iedereen die actief is in advies en bemiddeling in producten waarvoor een provisieverbod geldt, zoals hypotheken. De vergelijkingskaart vervangt het dienstverleningsdocument, dat in wat vrijere vorm beschreef wat een product kost en wat de adviseur daarvoor doet. Er gold een overgangstermijn van 6 maanden en die is dus sinds kort afgelopen. Nu hanteert iedereen de vergelijkingskaart, "voor meer transparantie", aldus de AFM.

Ken je hem nog, die opmerkelijke tv-reclame: "Wij van WC-eend adviseren WC-eend"? Hetzelfde geldt voor de grote banken in ons land. Op de vergelijkingskaarten van o.a. ABN Amro, Rabobank, ING en SNS staat namelijk duidelijk dat ze geen onafhankelijk advies geven over de hypotheek. Ze adviseren uitsluitend hun eigen producten. SNS betrekt wel meer aanbieders, maar te weinig om te voldoen aan de AFM-eisen voor onafhankelijk advies.

Onafhankelijk hypotheekadvies moet aan twee voorwaarden voldoen: 'genoeg hypotheken vergelijken' en 'niet uitsluitend hypotheken van verbonden aanbieders'. Bij een verbonden bemiddelaar kun je voor maar één product van één aanbieder terecht. Een bank is daarvan een voorbeeld. Daarnaast zijn er gebonden bemiddelaars. Die handelen veelal onder eigen naam en bieden misschien meer dan één product aan, maar dat móeten ze verkopen. In de branche heet dat een 'productieverplichting'.

Wil je echt een ruime keuze en onafhankelijk advies, dan kom je terecht bij een ongebonden adviseur. Dat geldt niet alleen voor hypotheken. Ook voor vermogensopbouw, het werkgeverspensioen en het afdekken van risico's — verzekeringen — is er een veelheid van aanbieders. Die hebben elk hun eigen bijzonderheden, tarieven en voorwaarden. Een onafhankelijk expert vindt daarbinnen juist die oplossing die het best aansluit bij jouw situatie en wensen.

In januari werden meer dan 36.000 hypotheken aangevraagd. Dat is ruim 44% meer dan vorig jaar januari, toen het er nog geen 26.000 waren. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) is deze aanzienlijke stijging vooral te danken aan het groeiende vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Maar er spelen ook andere factoren mee.

Overbrugging soms probleem als lening tijdelijk boven de € 1 miljoen komt

Om precies te zijn waren er in de eerste maand van het nieuwe jaar 22.293 hypotheek­aanvragen voor de aankoop van een woning. Daarmee scoorde januari het hoogste aantal per maand sinds september 2022. Juist op dat moment begonnen de huizenprijzen te dalen en dat had (toen) een remmende werking op de woningmarkt. Zowel aanbod als vragen namen destijds af.

Inmiddels tappen we uit een ander vaatje. HDN, dat bijna 90% van alle hypotheek­aanvragen behandelt, houdt samen met diverse (non)profit partijen de Monitor Koopwoningmarkt bij. Eind 2023 was hierin al te zien dat het vertrouwen onder consumenten in de woningmarkt steeg naar het hoogste niveau in twee jaar tijd. Daarmee kwam een einde aan de forse daling van dit vertrouwen vanaf de tweede helft van 2021 tot midden 2023. Vooral de koopprijs- en rente­ontwikkeling hebben een duidelijk effect op het sentiment van de woonconsument.

Hoger salaris en gunstiger normen

Wat huizenzoekers ook helpt is dat velen hun salaris met een prettig percentage zagen stijgen. Ook steeg de grens van de Nationale Hypotheek­garantie naar € 435.000. En er kan meer geleend worden voor woningen met een gunstig energielabel, of juist voor het verduurzamen van woningen die nog een ongunstig label hebben. Voor alleenstaanden zijn bovendien de regels versoepeld, zodat zij sinds de start van het nieuwe jaar € 16.000 meer mogen lenen.

We zien deze ontwikkelingen ook terug in de hypotheekmarkt­cijfers van HDN. De ruim 22.000 aanvragen voor de aankoop van een woning waren een record sinds medio 2022. Maar welke kopersgroepen lieten vooral een stijging zien?

Sterke stijging aanvragen nieuwbouw

Vorig jaar januari lag het aantal hypotheek­aanvragen voor nieuwbouw met 1.357 op één van de laagste niveaus sinds tijden. Sindsdien zien we het aantal aanvragen langzaam stijgen met een enorme sprong naar 3.600 aanvragen in januari 2024 — ruim 2,5 maal zoveel.

€ 1 miljoen-grens nieuwbouw | Wie vanuit een bestaande eigen woning naar nieuwbouw wil verhuizen, krijgt normaal gesproken te maken met een langere periode van dubbele lasten: de oude hypotheek loopt nog door, terwijl je bij elke volgende bouwfase een betaling moet voldoen. Daarvoor is er de overbruggings­hypotheek. Alleen doemt daar nu een hobbel op.

Komt de totale lening namelijk boven de miljoen euro dan kan er een probleem ontstaan. Bij sommige geldverstrekkers is dat vanwege nieuwe financierings­regels namelijk niet toegestaan. En dan is het bijvoorbeeld niet mogelijk de rente van de oude hypotheek mee te verhuizen. Dat stem je dus beter tijdig af met je hypotheekadviseur.

Meeste hypotheekaanvragen van verbouwers

HDN maakt onderscheid tussen diverse soorten aanvragers. Bij alle groepen zien zij een stijging. De grootste daarvan (95%) is bij de 'Opstromer Nieuwbouw', huiseigenaren die naar duurdere nieuwbouw willen verhuizen. 'Starters in het hoge segment' komen met een stijging van 54% op een goede tweede plek.

In absolute aantallen is de 'Verbouwer' overigens het meest actief in januari 2024, met ongeveer 6.400 hypotheek­aanvragen. Zo lang het aanbod van woningen nog beperkt blijft, of de huidige buurt aantrekkelijk blijft, is het levens­bestendig maken van de bestaande woning, of het vergroten of moderniseren, en/of verduurzamen ervan een mooi alternatief voor verhuizen. Hiermee is wel vaak een flinke investering gemoeid, en dan is de financiering via een aanvullende hypotheek veelal voordeliger dan via een persoonlijke lening.

Iets meer mensen sluiten hypotheek over

Toen de rentes jaar op jaar daalden, was dat voor veel huiseigenaren aanleiding hun hypotheek over te sluiten. Met een nieuwe hypotheek de oude aflossen kon toen aardig wat besparen, wanneer de rente een stuk lager lag. Afsluitkosten kon je zo nodig zelfs meefinancieren. De grote aantallen zijn voorbij, maar ook bij de 'Oversluiters' zien we recent weer een groei in het aantal aanvragen.

Voor wie niet wil of kan oversluiten is rente­middeling mogelijk een optie. Daarbij kom je voor de rest van de rentevaste periode een wat lagere rente overeen voor je lopende hypotheek. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de huidige marktrente lager is dan wat je nu voor je hypotheek betaalt. Ook moet het voordeel dat je ermee behaalt lager zijn dan de 'boete' die een geldverstrekker berekent. En niet hypotheken kennen deze optie. Je adviseur kan dat voor je nagaan en regelen.

De 'jubelton' voor de eigen woning werd vorig jaar vervangen door een speciale vrijstelling van zo'n € 29.000. Die regeling is sinds 1 januari afgeschaft. Toch kunnen ouders hun kinderen nog steeds financieel ondersteunen. De grens daarvoor ligt dit jaar zelfs 10% hoger. Wie al eerder een schenking voor de eigen woning kreeg en die nog niet gebruikte, moet wel rekening houden met wat regels.

"De verhoogde vrijstelling is dit jaar € 31.813, vrij besteedbaar"

________De Belastingdienst

De verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning was in 2022 nog € 106.671, en werd vorig jaar verlaagd tot € 28.947. Bijzonder hieraan was dat deze niet alleen gold voor een schenking van ouders aan kinderen; ook van andere familie of vrienden mocht je belastingvrij een fors bedrag ontvangen, onder voorwaarden. Een daarvan is dat je vóór 1 maart 2024 aangifte moet doen van zo'n schenking als je die vorig jaar kreeg — zie het kader onderaan voor andere bepalingen.

Hoewel de verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning per 1 januari 2024 is komen te vervallen, kunnen ouders hun kind(eren) nog wel steeds belastingvrij geld schenken. Het bedrag voor de 'normale' jaarlijkse vrijstelling kwam vorig jaar net iets boven de zesduizend euro. Voor 2024 is dit zo'n tien procent meer: € 6.633. Verder mogen ouders hun kind, pleegkind of stiefkind eenmalig een hoge schenking doen, vrijgesteld van belasting. Dit jaar gaat dat om (maximaal) € 31.813, ook tien procent meer dus. Het kind moet dan wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn, en niet eerder zo'n hogere schenking hebben ontvangen — ook niet voor een woning of dure studie.

Anders dan bij de 'jubelton' is de normale verhoogde eenmalige schenking bovendien vrij besteedbaar. Kinderen mógen het gebruiken voor de aankoop van een woning, maar net zo goed uitgeven aan iets anders, of ermee gaan beleggen bijvoorbeeld. Hoe dan ook valt het bedrag buiten de erf­belasting tegen de tijd dat de ouders komen te overlijden. Voor een indicatie van de erfbelasting op dit moment (in afgeronde getallen): boven een vrijstelling van € 23.000 betalen kinderen 10% over de eerste € 140.000 van de erfenis en 20% over het meerdere.

• Schenking van derden | Net als voorheen mag je ook van anderen dan je ouders belastingvrij geld ontvangen via een schenking. Alleen gaat dat om een kleiner bedrag. In 2024 is dat € 2.658 en ook dat mag je vrij besteden. Die anderen hoeven geen familie te zijn. Behalve opa's en oma's, ooms en tantes, broers en zussen, geldt de vrijstelling ook voor schenking(en) van vrienden.
  
  
• Tot ruim € 65.000 voor dure studie | Als bijdrage aan een dure studie mogen ouders hun kinderen in 2024 belastingvrij zelfs maximaal € 66.268 schenken. Let wel op de voorwaarden. Zo moet de studie aantoonbaar meer dan € 20.000 per jaar kosten, mag de schenking niet worden gebruikt voor het aflossen van een studieschuld en moet een notaris er een akte van opmaken.
  
  

(Ex)partners: één schenker én ontvanger

Ouders ziet de Belastingdienst als één schenker. Voor de jaarlijkse of eenmalige hoge vrijstelling maakt het niet uit of deze ouders nog getrouwd zijn, samenwonen of zijn gescheiden. Wel kunnen (ex)partners onderling afstemmen om samen eenmalig een bedrag te schenken. Ook bij de lagere belastingvrije schenkingen door derden gelden partners als één, bijvoorbeeld een opa en oma. Andersom geldt hetzelfde: partners gelden als één ontvanger bij schenkingen. De Belastingdienst kijkt naar het totaal bedrag dat zij van één persoon (of stel) ontvangen.

Meerdere schenkingen

Je mag dus van je ouders of anderen jaarlijks een bedrag ontvangen. Zo kun je op den duur aardig wat erfbelasting vermijden. En je mag in één jaar van verschillende partijen schenkingen ontvangen. Je hoeft die niet bij elkaar op te tellen. Zo lang die individuele bedragen onder het geldende maximum blijven, ben je er (als stel) geen belasting over verschuldigd. Komt een schenking boven de grens, dan betaal je over dat deel wel belasting. Bij de Belastingdienst kun je tot en met 2023 uitrekeningen hoeveel je dan verschuldigd bent — naar de rekentool.

Familiebanklening

In plaats van geld schenken kunnen ouders, maar ook anderen, kinderen geld lenen voor de aankoop van een woning. Net als bij een normale hypotheek kan deze ook bij zo'n familiebank-constructie als onderpand dienen. Zoals uit een eerder artikel al bleek valt er soms (onbedoeld) een belasting­voordeel te behalen, afhankelijk van de afspraken die men onderling maakt. Ook blijkt in de praktijk dat een beoogde woning met zo'n aanvullende lening net wél bereikbaar is. Je hypotheekadviseur kan je hierover nader informeren.

Opletten bij eerdere schenking voor de eigen woning

Een schenking die je vóór 2024 kreeg voor de eigen woning, dien je binnen een bepaalde termijn te besteden wil je voorkomen dat je er alsnog schenkbelasting over moet betalen. Bestedings­doelen zijn: een eigen woning kopen, deze verbouwen of laten onderhouden; aflossing op de hypotheek of een restschuld op de woning; en het afkopen van een recht van opstal of erfpacht. Kwam de schenking van je ouders, dan is een deel ervan vrij besteedbaar (in 2023: € 28.947).

Als termijn geldt dat je de schenking uiterlijk binnen twee kalender­jaren na de eerste schenking gebruikt voor de eigen woning. Dus kreeg je op 1 november vorig jaar een schenking, dan heb je tot en met 31 december 2025 de tijd om dit bedrag aan je eigen woning te besteden. Een schenking uit 2022 dient dus dit jaar te worden besteed. Doe je dit niet (geheel) binnen deze termijn, dan moet je daarvan vóór 1 mei van het jaar daarop aangifte doen.

Met ingang van het nieuwe jaar verandert er heel wat wet- en regelgeving op het gebied van hypotheken. Niet alleen woningzoekenden krijgen daarmee te maken. Ook wie nu al een hypotheek heeft, merkt daar financieel misschien wat van. Met welke wijzigen moet je rekening houden? Hieronder de belangrijkste op een rijtje.

"Meer hypotheekruimte voor verduurzaming, alleenstaanden en studenten"

Nieuwsbericht Rijksoverheid 1-11-23

1. Meer lenen voor een energiezuinig huis

Voor een energiezuinig huis is er vanaf 2024 een hogere hypotheek beschikbaar. Het maximale leenbedrag wordt mede afhankelijk van het energielabel van de woning. Een beter label betekent meer lenen zonder extra voorwaarden. Voor woningen met energielabel C en D is dit € 5.000 extra, terwijl voor labels A en B € 10.000 extra beschikbaar is. Bij zeer duurzame woningen, met label A++++ en een energie­prestatie­garantie van ten minste tien jaar, kan het extra leenbedrag oplopen tot € 50.000.

Je kunt dus niets extra's lenen voor het kopen van een woning met label E, F, en G. Wel kun je juist voor dit type woningen extra lenen voor energie­besparende maatregelen. Ongeacht het inkomen gaat dat om € 20.000. Voor labels C en D is er € 15.000 extra ruimte, voor A en B toch nog € 10.000. Dat laatste bedrag is er ook voor woningen zonder energielabel.

Bekijk alle bedragen
De Rijksoverheid publiceerde op 1 november een tabel met alle extra leenruimtes op basis van het energielabel van de woning. Zie hier de extra ruimte voor aankoop én verduurzaming.

De maximale marktwaarde voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) ligt in 2024 op een grens van € 435.000. Tot dit bedrag kun je dus lenen met extra bescherming én direct de laagste rente voor de hypotheek. Dat is € 30.000 meer dan in 2023. Inclusief energie­besparende maatregelen — of een budget daarvoor — ligt de NHG-limiet volgend jaar op € 461.100.

Net als nu blijven kopers onder de 35 jaar die zelf in het huis gaan wonen (eenmalig) vrijgesteld van overdrachts­belasting. Wel stijgt de grens waarbinnen dat gebeurt in 2024 fors. De maximale prijs van de gekochte woning is dan € 510.000. Ben je ouder dan 35 of maakte je eerder van de regeling gebruik, dan betaal je 2% overdrachts­belasting. Bij aankoop als tweede woning of voor de verhuur is het tarief 10,4%.

Overdracht uitstellen?
Momenteel ligt de vrijstellingsgrens op € 440.000. Dus ben of ga je dit jaar in onderhandeling over een woning boven dit bedrag? Kom je er uit onder de € 510.000 dan bespaar je zomaar negen- tot tienduizend euro als je het moment van overdracht bij de notaris kunt uitstellen tot na de jaarwisseling (mits je aan de andere voorwaarden voldoet).

Ook de berekening van de hypotheek in relatie tot je studieschuld verandert in 2024. Geldverstrekkers houden rekening met het werkelijke maandelijkse bedrag dat je betaalt in plaats van een percentage van het feitelijke schuldbedrag.

Alleenstaanden met een inkomen van minimaal € 28.000 mogen in 2024 € 16.000 extra lenen. Daarmee hebben ze meer financiële ruimte bij het kopen van een woning.

De maximale hypotheekrente­aftrek verandert nagenoeg niet in 2024, met een stijging van 36,93% naar 36,97%. Recht op renteaftrek geldt bij aflossing met een lineaire- of annuïteiten­hypotheek. Bij andere hypotheekvormen vóór 1 januari 2013 blijft aftrek mogelijk, onder het overgangsrecht. Wel is de aftrek beperkt tot maximaal 30 jaar.

De laatste drie maanden van 2023 lag de gemiddelde huizenprijs ruim 5% hoger dan vorig jaar. Wel zijn er regionale verschillen en zien we op de kortere termijn ook al wat minnetjes ontstaan. Hoe zit dat hier in de buurt? En wat leveren de verschillende type woningen zoal op?

"We zien het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden

Lana Gerssen, NVM-makelaar

ekerMeer minnetjes

Vergeleken met juli t/m september leverde een woningtransactie in het slotkwartaal gemiddeld 3,1% meer op. Dit is de derde stijging op rij, terwijl de prijzen daarvoor juist drie kwartalen daalden ten opzichte van de voorliggende periode. Op kwartaalbasis zijn er wel wat meer regio's waar de prijzen (licht) daalden. De grootste min komt ook hier voor rekening van Zeeuws-Vlaanderen met -2,6 procent. In Zuidwest-Drenthe, Alkmaar, Overig Groningen en Zuidoost-Zuid-Holland was sprake van een beperkte prijsdaling van minder dan een procent. In Delfzijl, Utrecht en Noord-Friesland stegen de prijzen dan weer (ruim) bovengemiddeld ten opzichte van kwartaal drie.

Sinds eind oktober daalde de hypotheekrente ongekend snel. Koud één week in 2024 kwam het niveau van september 2022 in zicht. In dat jaar begon de grote opmars nadat de rentes over een lange periode waren gedaald. Zo snel als nu daalde de rente in twintig jaar niet eerder. Is dit omdat er vorig jaar bijna 30% minder hypotheken werden aangevraagd?

"De kopersmarkt heeft zich in 2023 weer hersteld"

Reinier van der Heijden, directeur HDN

Aantal aanvragen trekt weer aan

Banken reageren dus mogelijk op sterk teruglopen van het aantal hypotheek­aanvragen vorig jaar. Over heel 2023 ging dat om -29,3%. Dat gebeurde met name in de eerste helft van het jaar, in de loop van het tweede halfjaar zag Hypotheken Data Netwerk (HDN) een duidelijk herstel. Het laatste kwartaal noteerde men zelfs een stijging van ruim 15%. "Dit wijst erop dat de kopersmarkt zich in 2023 weer heeft hersteld," aldus Reinier van der Heijden, directeur HDN. Vooral wat oudere starters (rond de 35 jaar) slaagden erin hun eerste, 'betaalbare woning' te bemachtigen. Deze vallen in de prijsklasse tot € 350.000. Deze kopers vormden vorig jaar de grootste groep.

De sterkste stijging was er bij 'Doorstromers' die mét NHG hun volgende woning kochten. De grens hiervoor lag in 2023 op € 405.000. Inmiddels is die opgetrokken tot € 435.000 en kun je tot 6% meer lenen met NHG als je daarmee energiebesparende maatregelen financiert (€ 461.100). Voor de garantie betaal je 0,6% provisie, gelijk aan vorig jaar. Het biedt je bescherming bij financiële tegenwind — in 2024 zelfs nog meer dan voorheen — én je valt direct in het laagste tarief van de hypotheekrente (zonder 'risico-opslag').