Blog

Vorig jaar werden er 67% meer Startersleningen verstrekt dan in 2022. Volgens hun onlangs verschenen jaarverslag hielp het Stimulerings­fonds Volks­huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) maar liefst 5.464 starters aan hun eerste koopwoning. Hun gemiddelde leeftijd is 27 jaar, zij slagen daarmee 2,5 jaar eerder dan starters die zonder deze hulp een woning kopen. Wat houdt een Starterslening in en hoe kom je daarvoor in aanmerking?

Samen met 327 gemeenten, 9 provincies en 23 woning­corporaties biedt SVn leningen aan. Deze instanties bepalen ieder voor zich welke oplossingen ze bieden. Samengevat biedt een Starterslening de volgende voordelen:

• Je leent nét dat beetje extra voor je eerste woning
• Je hebt een betrouwbaar vangnet dankzij NHG
• Je betaalt hiervoor minimaal drie jaar geen maandlasten

SVn bestuursvoorzitter Arjan Gielen is "blij dat we een bijdrage leveren aan de zelfstandigheid van starters." Tegelijkertijd beseft hij dat de kansen voor starters om een woning te kopen bijzonder klein zijn. "De huidige markt dwingt hen bijna om samen een huis te kopen, omdat starters met slechts één inkomen de hypotheek niet rond krijgen". Volgens Gielen verlaagt de Starterslening de drempel: door de aanvullende financiering betreden mensen op jongere leeftijd de kopersmarkt.

Een Starterslening van SVn kan precies het verschil maken bij de aankoop van een eerste woning. Hij overbrugt het verschil tussen de koopsom, aanneemsom of marktwaarde van de woning (de laagste wordt aangehouden) en het bedrag dat je bij een bank of andere geldverstrekker kunt lenen. De looptijd van de SVn Starterslening is dertig jaar. De rente staat voor de eerste vijftien jaar vast. Daarna wordt de rente herzien en opnieuw voor vijftien jaar vastgesteld.

Je leent in totaal dus meer, maar de Starters­lening zorgt de eerste drie jaar niet voor extra maandlasten. Pas na die drie jaar ga je rente en aflossing betalen en gaan je maandlasten omhoog. Heb je dan het idee dat je de rente en aflossing nog niet kunt voldoen, dan kun je een hertoetsing aanvragen. SVn bekijkt dan welk deel daarvan je wel kunt betalen. Andersom is het zo dat je de Starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij aflossen. Bijvoorbeeld als je extra gaat verdienen, wat erft of een andere financiële meevaller krijgt.

De SVn Starterslening is een hypothecaire lening. Hij bestaat in feite uit twee delen die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden:

• De Starterslening: dit deel los je tijdens de looptijd annuïtair af, wat betekent dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt aan aflossing en rente
• De Combinatielening: van dit deel loopt de schuld tijdens de looptijd op, zolang je de maandlasten voor de beide delen niet kunt betalen

De rente over het eerste deel is meestal fiscaal aftrekbaar en dat scheelt je dus netto ca 37%. Over de Combinatielening is er geen hypotheekrente­aftrek mogelijk. Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze constructie werkt en wat dat voor je lening, je looptijd en je maandlasten betekent. Vraag ons naar de korte en lange termijn gevolgen voor je geldzaken.

Afhankelijk van waar je woont of wilt gaan wonen, heb je eerst toestemming nodig van de gemeente of corporatie. Daarna kun je de Starterslening online aanvragen, waarna je de benodigde documenten uploadt — wij kunnen je daarbij helpen. Als SVn positief besluit, bekijk je (samen) de offerte en onderteken je die. Bij de notaris regel je de verdere formaliteiten en krijg je de sleutels van je nieuwe woning.

Stappenplan

Niet alle gemeenten nemen deel aan dit initiatief. Ook variëren de voorwaarden. Vraag ons hoe dat bij jullie is geregeld of vul je gemeente in bij SVn. Bekijk ook alvast het uitgebreide stappenplan.

Er zijn nog meer maatregelen en methoden die je als starter kunnen helpen bij de aankoop van een woning. Sommige daarvan kunnen de toegang tot een Starterslening blokkeren, zoals een familiebank­lening. Vraag ons gerust om informatie!

Normaal gesproken heeft de verkoper van een woning een informatieplicht en de koper een onderzoeksplicht. De verkoper moet dus aangeven wat hij weet over de woning, waarbij ook de zichtbare en onzichtbare gebreken, welke bij hem/haar bekend zijn, moet vermelden. Deze informatie geeft een verkoper veelal in de vorm van een vragenlijst, welke voorafgaand aan de koop inzichtelijk wordt gemaakt voor de (aspirant) koper. De koper mag echter niet blind varen op enkel de informatieplicht vanuit de verkoper; de koper moet zelf op onderzoek uit. 

In de koopakte staat vaak dan de volgende tekst:

"de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis". 

Daarnaast staat er vaak in dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

Soms wil je echter als verkoper weinig of geen garanties geven. Bijvoorbeeld als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond of als het een heel oud woonhuis is met de nodige (bouwkundige) gebreken. Ook kunnen koper en verkoper onderling afstemmen dat verkoper nooit door koper voor gebreken (zichtbaar of onzichtbaar, bekend of onbekend) aansprakelijk gesteld kan worden. Hierdoor zal dan kopende partij uiteraard een lagere koopprijs bedingen, maar dat terzijde.

De 'as is where is' clausule

Een 'as is-where is' clausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin wordt verklaard dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van overdracht. Met andere woorden, de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot de onroerende zaak. De koper aanvaardt de onroerende zaak "zoals deze is" en neemt alle risico's met betrekking tot eventuele gebreken of tekortkomingen op zich. 

Met de 'as is where is' kan een koopovereenkomst dus op maat gemaakt worden. Een koper vrijwaart verkoper voor alle of sommige nader te noemen gebreken, zowel het huis aangaande als de juridische toestand omtrent de woning. Dit zal dan secuur moeten worden omschreven en worden opgenomen in de akte. De bedoeling van partijen zal hier 100% duidelijk moeten zijn om latere misverstanden te voorkomen. Ook zal hier bij de prijs-onderhandeling rekening mee moeten worden gehouden én zal het opnemen van de clausule vooraf gecommuniceerd moeten worden zodat de clausule geen donderslag bij heldere hemel wordt.

Als een verkopende makelaar zonder verdere toelichting of zonder voorafgaande informatie of aankondiging de clausule opneemt in het koopcontract, dan is het dringende advies om hier niet zonder meer mee akkoord te gaan. De kat in de zak ligt op de loer en het begrip integriteit vanuit verkoperskant kan hierdoor ineens in een ander licht komen te staan.

Onlangs nog kwamen we de clausule onaangekondigd tegen bij een casus waarbij het, gezien de toestand van de woning en de omschrijving/foto's op internet, totaal niet logisch was om de clausule daadwerkelijk op te nemen. Navraag bij de verkopende makelaar leverde het antwoord op dat ze dit altijd deden bij oudere woningen. Wij hebben kopers direct geadviseerd om de clausule door de makelaar uit de koopakte te laten halen. 

Nederlanders besteden gemiddeld 23% van hun besteedbaar inkomen aan huisvesting, wat relatief veel is. Hiermee bezet ons land namelijk de zesde plaats binnen de Europese Unie. Dit blijkt uit een recente analyse van het CBS, dat de woonlasten binnen de EU-landen vergeleek. Zowel huiseigenaren als huurders werden in de studie meegenomen. Ook zoomden de onderzoekers in op de situatie van jongeren.

Hoeveel van het besteedbaar inkomen aan huisvesting wordt uitgegeven geeft inzicht in de betaalbaarheid van wonen. Terwijl het EU-gemiddelde in 2022 op 20% lag, gaven Nederlanders dus gemiddeld 23% van hun inkomen uit aan huisvesting. Griekenland voert de lijst aan met de hoogste relatieve woonlasten: gemiddeld gaat daar ruim een derde van het besteedbaar inkomen naar huisvesting (34%). Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de Maltezen. In deze Zuid-Europese dwergstaat besteedt een huishouden slechts 9% van zijn inkomen aan huisvesting, maar dit is dan ook een belastingparadijs dat veel hogere inkomens trekt.

Dalende trend woonlasten?

Uit de Monitor Brede Welvaart van het CBS blijkt dat de relatieve woonlasten in ons land een dalende trend vertonen. Dit is in lijn met de meeste EU-landen, waar de woonquote in 2022 lager was dan in 2015. Hoewel het een recente studie is, zijn de data wel van anderhalf jaar geleden.

In de zomer van 2022 bereikten de huizenprijzen hun piek. Vanwege de toen stijgende rentes groeide de onzekerheid op de woningmarkt en daalden de huizenprijzen. Inmiddels stabiliseren de rentes zich rond een 'nieuw normaal' van circa 4% en kregen veel Nederlanders een loonsverhoging om de inflatie het hoofd te bieden. Omdat de vraag naar woningen nog steeds aanzienlijk hoger is dan het aanbod, stijgen de huizenprijzen weer — volgens experts richting het hoogste niveau ooit.

De huurprijzen in de Europese Unie waren in 2023 gemiddeld 13,3% hoger dan in 2015. Nederland bevindt zich in de middenmoot; bij ons stegen de huren in acht jaar met 18,5%. Dat vloeit mede voort uit het bevriezen van de huren tijdens de Corona-crisis door Rutte IV. De grootste huurstijgingen werden waargenomen in Midden- en Oost-Europese landen, waarbij Litouwen opvalt met een huurstijging van 68,2%. Griekenland vormt binnen de EU een uitzondering: daar lagen de huurprijzen in 2023 gemiddeld juist 2,1% lager dan in 2015.

Een ander interessant aspect van de woonlastenstudie zijn de woonpatronen van jongeren in de Europese Unie. In Nederland woont slechts 17,3% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar nog thuis bij hun ouders. Dit percentage is lager dan in de meeste andere EU-landen, met Kroatië aan kop waar 80,7% van de jongeren nog bij hun ouders woont. Ook in ander Zuid-Europese landen is het gebruikelijk later 'uit te vliegen'. Alleen in Scandinavië en Finland is het percentage jongeren dat nog thuis woont lager dan in Nederland. In Denemarken woonde bijvoorbeeld nog geen 5% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar bij hun ouder(s) in huis.

Wie met betrekking tot zijn woonsituatie andere wensen heeft, doet er goed aan de markttrends in de gaten te houden. Raadpleeg gerust af en toe je financieel adviseur om je plannen bij te stellen aan de huidige omstandigheden. Vergelijk (samen) de verschillende opties, zoals huurcontracten, hypotheekaanbiedingen of de mogelijkheden tot verduurzaming of een verbouwing. Voorwaarde vóór je grote beslissingen neemt is een stevige financiële basis: een duidelijk overzicht van zowel je inkomsten en uitgaven, als in maatregelen voor áls het in de toekomst een keer tegenzit. Zo maak je weloverwogen keuzes in een uitdagende markt. 

Waardebepaler Calcasa berekende onlangs hoeveel een huishouden moet verdienen om een eerste woning te kunnen kopen. De uitkomsten variëren aanzienlijk per type woning en regio, maar gemiddeld hebben starters een gezinsinkomen van maar liefst € 95.000,- nodig.

Sinds de zomer van vorig jaar zijn de huizenprijzen in Nederland weer aan het stijgen. Tegelijkertijd lijkt de hypotheekrente zich lijkt te stabiliseren rond de 4%. Deze ontwikkelingen hebben veel potentiële kopers op de woningmarkt ongerust gemaakt. Waar gemeenten bij de WOZ kijken naar hoeveel een woning op 1 januari vorig jaar meer waard was dan een jaar eerder (2022), rekent het model van Calcasa zoveel mogelijk met de laatste ontwikkelingen. De gemiddelde huizenprijs nadert inmiddels het recordniveau van € 463.000 uit het derde kwartaal van 2023.

Calcasa gaat uit van tweeverdieners, zonder studieschuld of eigen geld en woning met label E, F of G. Men rekende met 3,75% rente zonder NHG en 3,25% mét, wat nogal laag is. Op basis daarvan hebben starters dus voor de 'gemiddelde Nederlandse koopwoning' bijna een ton aan inkomen nodig. Met minder inkomen is een appartement of tussenwoning bereikbaar. Gemiddeld is € 80.000 dan voldoende. Voor een hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning is dat respectievelijk € 86.000 en € 95.000. Wie direct in een vrijstaande woning wil trekken heeft een jaarinkomen van maar liefst € 124.000 nodig. Maar dit zijn landelijke gemiddelden en de gemiddelde woning bestaat natuurlijk niet.

Calcasa kwartaalrapport 4-2023

Anders dan misschien gedacht valt Wassenaar buiten de top-3 duurste gemeenten. Deze bestaat uit Bloemendaal, Laren en Blaricum. Huizen kosten hier gemiddeld meer dan een miljoen. En daarvoor heb je een inkomen van ruim € 200.000. Aan de andere kant (van het land) zijn woningen in plaatsen als Pekela, Heerlen en Kerkrade beduidend betaalbaarder. Hier volstaat volgens Calcasa een inkomen van €60.000. Dit is echter nog altijd 34% meer dan een modaal inkomen.

Steeds minder betaalbaar

In hun rapportage over het vierde kwartaal van 2023 (pag. 9) stelt Calcasa dat huishoudens een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Gemiddeld is dat al meer dan een kwart (25,6%). Maar in diverse gemeenten gaat een derde of meer van het besteedbaar maandbudget op aan wonen — vooral in de provincie Utrecht. Ben je benieuwd naar de betaalbaarheids­index in jouw gemeente?

Bekijk het rapport (PDF)

Voor eenverdieners zijn er wat voordelen dankzij meer voordelige financierings­opties — een alleenstaande heeft voor de gemiddelde woning 'maar' € 93.000 nodig. Voor de aankoop van een woning met een gunstig energielabel heeft iedereen iets minder inkomen nodig: gemiddeld tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit is omdat je meer mag lenen, afhankelijk van het energielabel en omdat geld­verstrekkers rentekorting bieden voor zeer zuinige woningen.

Starters van 18 tot 35 jaar zijn eenmalig vrijgesteld van 2% overdrachts­belasting voor woningen tot een koopsom van €510.000. Ook zij hebben zo iets minder inkomen nodig voor de 'gemiddelde woning'. En ook voor 57-plussers zijn er gunstige aanpassingen doorgevoerd. Bij hen wordt het opgebouwde vermogen meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Deze maatregelen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren voor deze specifieke groepen.

De huidige woningmarkt maakt het kopen van een huis een uitdaging, vooral voor mensen die hun eerste huis willen kopen. Met de stijgende huizenprijzen en de rente van nu is een goed inkomen belangrijk. Dit betekent dat je goed moet plannen en misschien moet kijken naar verschillende plekken of soorten huizen die beter passen bij wat je kunt betalen. Zorg er in ieder geval voor dat je weet wat je opties zijn. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je daarbij prima van dienst zijn. En staar je niet blind op online rekentools — er soms echt meer mogelijk.

Ben je al huiseigenaar dan is de waarde van je woning waarschijnlijk (verder) gestegen. Met die overwaarde is een volgende stap makkelijker mogelijk. En het is zeker goed nieuws als je kleiner wilt gaan wonen, naar een plek wilt verhuizen waar huizen minder kosten, en als je je huis wilt aanpassen. Als de buurt bevalt, kun je natuurlijk investeren in meer comfort, een lagere energienota, of meer ruimte via een extra kamer als je gezin groeit. Of haal wat 'geld uit de stenen' om een kind te helpen met de aankoop van zijn of haar eerste woning. Dat kan via een belastingvrije schenking of een extra familiebank­lening.

Welkom bij de blog van Kempenburg Makelaardij. Vandaag duiken we in de woningmarkt van Tilburg, een dynamische stad in het zuiden van Nederland die de afgelopen jaren een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. We bespreken de huidige trends, ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze bruisende vastgoedmarkt.

Ondanks de uitdagingen op de huizenmarkt, zoals een krap aanbod en stijgende prijzen, blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Naast starters zijn ook 'doorstromers' weer actiever op zoek. Bereid je dus maar beter goed voor als je wilt verhuizen. Het betreft misschien wel de grootste financiële beslissing in je leven en als het zover is, wil je die vlot kunnen nemen.

Met meer animo en weinig aanbod wordt er dit jaar alweer vaker overboden. In februari lagen de prijzen vier procent hoger dan een jaar eerder en die trend houdt vermoedelijk aan.Voor wie op zoek is naar zijn eerste koopwoning of een volgende stap wil maken, zijn er best wat belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder vind je er enkele. Je hypotheek­adviseur kan je daar uitgebreider over informeren en begeleidt je tijdens het aankoop­proces.

Voor je op zoek gaat op Funda of andere sites wil je natuurlijk weten wat je budget is. Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt van meer af dan alleen je inkomen, maar kan nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning — eventueel ná verbouwing. Bijkomende kosten voor de financiering, aankoop­makelaar, eventuele taxatie en de verhuizing moet je dus met eigen geld betalen. Wel is een deel daarvan fiscaal aftrekbaar. Koopstarters tot 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachts­belasting, anderen moeten die 2% uit eigen zak betalen.

Je kunt wel meer lenen als de woning een gunstig energielabel heeft: van € 5.000 vanaf label D tot maximaal € 50.000 bij de meest zuinige woning. Zijn er nog labelstappen te maken, dan kun je tot € 20.000 boven de inkomensnorm lenen voor energie­besparende maatregelen. Daarvoor mag je zelfs tot 6 procent boven de marktwaarde lenen, met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (met NHG: tot maximaal € 461.100).

Rekentools geven goede indicatie

Goede online rekentools houden rekening met je inkomen, (studie)schulden en andere verplichtingen — zoals een private leaseauto — en met het energielabel van de beoogde woning. Hoe zorgvuldiger je alles invult, des te richting­gevender de uitkomst. Zie die wel als indicatie en wend je (ruim) voor je op een woning gaat bieden tot een onafhankelijk adviseur. Na een uitgebreide inventarisatie, maakt die zeker een nauwkeurig berekening.

Elke uitkomst is natuurlijk een moment­opname: rentes variëren. Welke rente je betaalt, hangt mede af van de risicoklasse van je lening. Op de geadverteerde 'basisrente' komt soms een opslag afhankelijk van de hoogte van de lening versus de marktwaarde van de woning. Bij zestig procent betaal je meestal direct de basisrente. Dat geldt ook voor hypotheken met NHG. Dat kost je eenmalig 0,6% provisie maar zorgt behalve voor rentekorting ook voor een vangnet bij financiële tegenslag.

Let bij het bieden wel op de reële marktwaarde van je droomwoning

Ga je goed voorbereid het biedingsproces in, houd dan wel de reële marktwaarde van je droomwoning in de gaten. Is er kans dat het taxatierapport waar de geldverstrekker om vraagt uitkomt op een lagere waarde dan jouw winnende bod? Dat verschil moet je dan wel uit eigen middelen kunnen bijpassen. Oppassen dus bij overbieden. En bespreek met je adviseur of je een financieringsbeding wilt maken.

Niet alleen praktisch, ook qua berekeningen komt er meer bij kijken als je je huidige koopwoning wilt verruilen voor een volgende. De financiering loopt dan via een mix van hypotheek, spaargeld en wat je aan overwaarde hebt opgebouwd. Alleen blijkt pas na verkoop wat die werkelijk is. Wat vul je dan in? Misschien wil je bovendien je hypotheek 'meeverhuizen' als je huidige rente lager is dan de marktrente. Maar voor dat hypotheekdeel geldt dan geen looptijd meer van dertig jaar. Lastig voor online tools en lastig voor jou, want zo krijg je ten onrechte een te hoge inschatting van je leenruimte.

Spelbreker bij meeverhuizen hypotheek

Een hypotheek met een lage rente meeverhuizen scheelt in de maandlasten. Maar staat die rente geen tien jaar meer vast dan moet je bank toch met een 'rekenrente' van 5% werken. En dat beperkt wat je maximaal mag lenen. Geen online tool die dat voor je uitrekent, maar je adviseur kan je daarmee helpen.

Besef ook dat de voorwaarden om je hypotheek mee te verhuizen per geldverstrekker verschillen, ook bij een langere rentevaste periode. Sommigen berekenen een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht en de volgende al is aangekocht. In een krappe markt hoeft dat bij bestaande bouw niet al te lang te duren — hoewel niets zeker is.

Verkas je naar nieuwbouw, dan duren de dubbele lasten langer en is er vaak een overbruggings­krediet nodig. Hoeveel dat kan belopen is ook iets waarover je graag vooraf zekerheid hebt. Een financieel adviseur heeft daar dagelijks mee te maken en gidst je behendig langs de obstakels. Dan kun jij je bezighouden met waar je energie van krijgt: het vinden van je droomhuis, of de voorbereiding van je komende verhuizing.

Als je op zoek bent naar een nieuw huis, is het verleidelijk om veel waarde te hechten aan het energielabel. Maar pas op: een gunstig energielabel betekent niet automatisch lage stookkosten voor jou als toekomstige huiseigenaar. Of als huurder.

Een woning met een gunstig label, dat wil iedereen wel, toch? Sinds dit jaar beïnvloedt het zelfs hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Een gunstig energielabel blijkt echter niet altijd een garantie is voor lage stookkosten. Onderzoeksjournalisten van Pointer ontdekten dat grote kieren, verouderd dubbelglas en verzakte isolatie niet worden meegenomen in de beoordeling voor het energielabel. Dit betekent dat huizen met een label A op papier als energiezuinig worden bestempeld, terwijl de werkelijke stookkosten hoog kunnen uitvallen.

Ook de plaatsing van zonnepanelen of het aansluiten van de woning (wijk) op stadsverwarming zorgen voor een beter energielabel. Alleen hebben deze maatregelen geen invloed op de daadwerkelijke stookkosten. Ook hierdoor kan het energielabel dus een vertekend beeld geven van de energie-efficiëntie van een woning.

Staar je dus als potentiële huizenkoper niet blind op het energielabel van een woning. Vraag de verkopers om inzicht in hun daadwerkelijke gasverbruik. Houd daarbij ook rekening met hun gezinssamenstelling en levensstijl in vergelijking met die van jou. En bedenk met welke gasprijs je de komende jaren rekening wilt houden. Sinds dit jaar geldt er immers geen prijsplafond meer.

Nieuwe versus oude labels

Bij energielabels afgegeven vanaf 2021 zit een rapport met uitgebreidere informatie en tips. Vraag erom, lees het met aandacht en vraag verder als je twijfelt. Focus op factoren zoals de leeftijd van de isolatie, de staat van het dubbelglas en andere praktische aspecten die daadwerkelijk invloed hebben op de stookkosten. Labels van vóór 2021 konden op basis van zelfrapportage worden verkregen. Daar kwam dus niet per se een expert voor ter plekke. Ze blijven tien jaar van kracht, maar zijn mogelijk minder betrouwbaar.

De woningmarkt blijft krap en de prijzen stijgen alweer sinds halverwege vorig jaar. Dat geeft kopers minder onderhandelingsruimte en verleidt sommigen om te gaan voor een maximale hypotheek. Een op papier gunstig energielabel rekt die grens nog eens op. Extra lenen zorgt voor hogere woonlasten en zo lang daar een 'milde' energierekening tegenover staat, hoeft dat geen punt te zijn. Maar als de jaarafrekening ineens € 2.000 hoger uitvalt, is dat mogelijk wel een probleem. Of tenminste een domper.

Heeft een woning opvallend veel zonnepanelen, dan draagt dat bij aan een gunstig label. Maar zeker nu het salderen van wat je verbruikt en terug levert voorlopig in stand blijft, gaan energiebedrijven er mogelijk een forse toeslag voor rekenen. Bovendien krijg je voor het overschot dat je opwekt ook steeds minder betaald. Ook daarmee ben je dan duurder uit dan gedacht.

Extra vaste kosten zonnepanelen | Sommige leveranciers berekenen nu al een toeslag door op basis van je aantal zonnepanelen, zo bleek uit een recent onderzoek door Radar

Ben je op zoek naar een koopwoning, bereid je dan goed voor. Je financieel adviseur en eventueel een aankoopmakelaar kunnen je daar prima bij helpen. Je kunt vanaf dit jaar via een hypotheek meer lenen voor maatregelen die je toekomstige (of huidige) woning energiezuiniger maken, als die nog geen gunstig energielabel heeft. Dat bedrag kun je ook eerst als budget stallen op een rekening waarover je even veel rente krijgt als je betaalt. Dat geeft je de ruimte om te besluiten over de juiste maatregelen en de subsidies aan te vragen waarvoor je in aanmerking komt. Ben je benieuwd welke verbeteringen je (toekomstige) woning energiezuiniger maken? Via een doelgerichte vragenlijst kom je veel te weten via de overheidssite verbeterjehuis.nl

Hoewel de bevindingen ook van belang zijn voor huizenbezitters en -kopers, keek Pointer bij hun reportage vooral naar de impact op huurders. De overheid heeft afgesproken dat woningen met de slechtste labels als eerste moeten worden aangepakt. Heeft een woning een energielabel C, dan hoeft de verhuurder er niets aan te doen, ook al is het gasverbruik gigantisch. Het kabinet erkent het verschil: "Het energielabel geeft een indicatie van het energiegebruik voor het gebouw, niet voor de bewoner", reageert het ministerie van Binnenlandse Zaken. Waarom het label dan wel bepalend is voor zaken die van belang zijn voor die bewoners, laat het ministerie niet weten

Het is nu officieel: de Nederlandse grootbanken geven geen onafhankelijk hypotheekadvies. Het wekt vast geen verbazing, maar het is sinds 1 oktober wel duidelijker. Uiterlijk vanaf die datum moeten alle financieel dienstverleners namelijk een 'vergelijkingskaart' publiceren.

In lijn met nieuwe voorschriften van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) moeten alle hypotheekadviseurs vanaf 1 april 2023 een vergelijkingskaart aan consumenten verstrekken. Die bij banken dus ook. Het gaat om iedereen die actief is in advies en bemiddeling in producten waarvoor een provisieverbod geldt, zoals hypotheken. De vergelijkingskaart vervangt het dienstverleningsdocument, dat in wat vrijere vorm beschreef wat een product kost en wat de adviseur daarvoor doet. Er gold een overgangstermijn van 6 maanden en die is dus sinds kort afgelopen. Nu hanteert iedereen de vergelijkingskaart, "voor meer transparantie", aldus de AFM.

Ken je hem nog, die opmerkelijke tv-reclame: "Wij van WC-eend adviseren WC-eend"? Hetzelfde geldt voor de grote banken in ons land. Op de vergelijkingskaarten van o.a. ABN Amro, Rabobank, ING en SNS staat namelijk duidelijk dat ze geen onafhankelijk advies geven over de hypotheek. Ze adviseren uitsluitend hun eigen producten. SNS betrekt wel meer aanbieders, maar te weinig om te voldoen aan de AFM-eisen voor onafhankelijk advies.

Onafhankelijk hypotheekadvies moet aan twee voorwaarden voldoen: 'genoeg hypotheken vergelijken' en 'niet uitsluitend hypotheken van verbonden aanbieders'. Bij een verbonden bemiddelaar kun je voor maar één product van één aanbieder terecht. Een bank is daarvan een voorbeeld. Daarnaast zijn er gebonden bemiddelaars. Die handelen veelal onder eigen naam en bieden misschien meer dan één product aan, maar dat móeten ze verkopen. In de branche heet dat een 'productieverplichting'.

Wil je echt een ruime keuze en onafhankelijk advies, dan kom je terecht bij een ongebonden adviseur. Dat geldt niet alleen voor hypotheken. Ook voor vermogensopbouw, het werkgeverspensioen en het afdekken van risico's — verzekeringen — is er een veelheid van aanbieders. Die hebben elk hun eigen bijzonderheden, tarieven en voorwaarden. Een onafhankelijk expert vindt daarbinnen juist die oplossing die het best aansluit bij jouw situatie en wensen.

In januari werden meer dan 36.000 hypotheken aangevraagd. Dat is ruim 44% meer dan vorig jaar januari, toen het er nog geen 26.000 waren. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) is deze aanzienlijke stijging vooral te danken aan het groeiende vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Maar er spelen ook andere factoren mee.

Overbrugging soms probleem als lening tijdelijk boven de € 1 miljoen komt

Om precies te zijn waren er in de eerste maand van het nieuwe jaar 22.293 hypotheek­aanvragen voor de aankoop van een woning. Daarmee scoorde januari het hoogste aantal per maand sinds september 2022. Juist op dat moment begonnen de huizenprijzen te dalen en dat had (toen) een remmende werking op de woningmarkt. Zowel aanbod als vragen namen destijds af.

Inmiddels tappen we uit een ander vaatje. HDN, dat bijna 90% van alle hypotheek­aanvragen behandelt, houdt samen met diverse (non)profit partijen de Monitor Koopwoningmarkt bij. Eind 2023 was hierin al te zien dat het vertrouwen onder consumenten in de woningmarkt steeg naar het hoogste niveau in twee jaar tijd. Daarmee kwam een einde aan de forse daling van dit vertrouwen vanaf de tweede helft van 2021 tot midden 2023. Vooral de koopprijs- en rente­ontwikkeling hebben een duidelijk effect op het sentiment van de woonconsument.

Hoger salaris en gunstiger normen

Wat huizenzoekers ook helpt is dat velen hun salaris met een prettig percentage zagen stijgen. Ook steeg de grens van de Nationale Hypotheek­garantie naar € 435.000. En er kan meer geleend worden voor woningen met een gunstig energielabel, of juist voor het verduurzamen van woningen die nog een ongunstig label hebben. Voor alleenstaanden zijn bovendien de regels versoepeld, zodat zij sinds de start van het nieuwe jaar € 16.000 meer mogen lenen.

We zien deze ontwikkelingen ook terug in de hypotheekmarkt­cijfers van HDN. De ruim 22.000 aanvragen voor de aankoop van een woning waren een record sinds medio 2022. Maar welke kopersgroepen lieten vooral een stijging zien?

Sterke stijging aanvragen nieuwbouw

Vorig jaar januari lag het aantal hypotheek­aanvragen voor nieuwbouw met 1.357 op één van de laagste niveaus sinds tijden. Sindsdien zien we het aantal aanvragen langzaam stijgen met een enorme sprong naar 3.600 aanvragen in januari 2024 — ruim 2,5 maal zoveel.

€ 1 miljoen-grens nieuwbouw | Wie vanuit een bestaande eigen woning naar nieuwbouw wil verhuizen, krijgt normaal gesproken te maken met een langere periode van dubbele lasten: de oude hypotheek loopt nog door, terwijl je bij elke volgende bouwfase een betaling moet voldoen. Daarvoor is er de overbruggings­hypotheek. Alleen doemt daar nu een hobbel op.

Komt de totale lening namelijk boven de miljoen euro dan kan er een probleem ontstaan. Bij sommige geldverstrekkers is dat vanwege nieuwe financierings­regels namelijk niet toegestaan. En dan is het bijvoorbeeld niet mogelijk de rente van de oude hypotheek mee te verhuizen. Dat stem je dus beter tijdig af met je hypotheekadviseur.

Meeste hypotheekaanvragen van verbouwers

HDN maakt onderscheid tussen diverse soorten aanvragers. Bij alle groepen zien zij een stijging. De grootste daarvan (95%) is bij de 'Opstromer Nieuwbouw', huiseigenaren die naar duurdere nieuwbouw willen verhuizen. 'Starters in het hoge segment' komen met een stijging van 54% op een goede tweede plek.

In absolute aantallen is de 'Verbouwer' overigens het meest actief in januari 2024, met ongeveer 6.400 hypotheek­aanvragen. Zo lang het aanbod van woningen nog beperkt blijft, of de huidige buurt aantrekkelijk blijft, is het levens­bestendig maken van de bestaande woning, of het vergroten of moderniseren, en/of verduurzamen ervan een mooi alternatief voor verhuizen. Hiermee is wel vaak een flinke investering gemoeid, en dan is de financiering via een aanvullende hypotheek veelal voordeliger dan via een persoonlijke lening.

Iets meer mensen sluiten hypotheek over

Toen de rentes jaar op jaar daalden, was dat voor veel huiseigenaren aanleiding hun hypotheek over te sluiten. Met een nieuwe hypotheek de oude aflossen kon toen aardig wat besparen, wanneer de rente een stuk lager lag. Afsluitkosten kon je zo nodig zelfs meefinancieren. De grote aantallen zijn voorbij, maar ook bij de 'Oversluiters' zien we recent weer een groei in het aantal aanvragen.

Voor wie niet wil of kan oversluiten is rente­middeling mogelijk een optie. Daarbij kom je voor de rest van de rentevaste periode een wat lagere rente overeen voor je lopende hypotheek. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de huidige marktrente lager is dan wat je nu voor je hypotheek betaalt. Ook moet het voordeel dat je ermee behaalt lager zijn dan de 'boete' die een geldverstrekker berekent. En niet hypotheken kennen deze optie. Je adviseur kan dat voor je nagaan en regelen.

Met ingang van het nieuwe jaar verandert er heel wat wet- en regelgeving op het gebied van hypotheken. Niet alleen woningzoekenden krijgen daarmee te maken. Ook wie nu al een hypotheek heeft, merkt daar financieel misschien wat van. Met welke wijzigen moet je rekening houden? Hieronder de belangrijkste op een rijtje.

"Meer hypotheekruimte voor verduurzaming, alleenstaanden en studenten"

Nieuwsbericht Rijksoverheid 1-11-23

1. Meer lenen voor een energiezuinig huis

Voor een energiezuinig huis is er vanaf 2024 een hogere hypotheek beschikbaar. Het maximale leenbedrag wordt mede afhankelijk van het energielabel van de woning. Een beter label betekent meer lenen zonder extra voorwaarden. Voor woningen met energielabel C en D is dit € 5.000 extra, terwijl voor labels A en B € 10.000 extra beschikbaar is. Bij zeer duurzame woningen, met label A++++ en een energie­prestatie­garantie van ten minste tien jaar, kan het extra leenbedrag oplopen tot € 50.000.

Je kunt dus niets extra's lenen voor het kopen van een woning met label E, F, en G. Wel kun je juist voor dit type woningen extra lenen voor energie­besparende maatregelen. Ongeacht het inkomen gaat dat om € 20.000. Voor labels C en D is er € 15.000 extra ruimte, voor A en B toch nog € 10.000. Dat laatste bedrag is er ook voor woningen zonder energielabel.

Bekijk alle bedragen
De Rijksoverheid publiceerde op 1 november een tabel met alle extra leenruimtes op basis van het energielabel van de woning. Zie hier de extra ruimte voor aankoop én verduurzaming.

De maximale marktwaarde voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) ligt in 2024 op een grens van € 435.000. Tot dit bedrag kun je dus lenen met extra bescherming én direct de laagste rente voor de hypotheek. Dat is € 30.000 meer dan in 2023. Inclusief energie­besparende maatregelen — of een budget daarvoor — ligt de NHG-limiet volgend jaar op € 461.100.

Net als nu blijven kopers onder de 35 jaar die zelf in het huis gaan wonen (eenmalig) vrijgesteld van overdrachts­belasting. Wel stijgt de grens waarbinnen dat gebeurt in 2024 fors. De maximale prijs van de gekochte woning is dan € 510.000. Ben je ouder dan 35 of maakte je eerder van de regeling gebruik, dan betaal je 2% overdrachts­belasting. Bij aankoop als tweede woning of voor de verhuur is het tarief 10,4%.

Overdracht uitstellen?
Momenteel ligt de vrijstellingsgrens op € 440.000. Dus ben of ga je dit jaar in onderhandeling over een woning boven dit bedrag? Kom je er uit onder de € 510.000 dan bespaar je zomaar negen- tot tienduizend euro als je het moment van overdracht bij de notaris kunt uitstellen tot na de jaarwisseling (mits je aan de andere voorwaarden voldoet).

Ook de berekening van de hypotheek in relatie tot je studieschuld verandert in 2024. Geldverstrekkers houden rekening met het werkelijke maandelijkse bedrag dat je betaalt in plaats van een percentage van het feitelijke schuldbedrag.

Alleenstaanden met een inkomen van minimaal € 28.000 mogen in 2024 € 16.000 extra lenen. Daarmee hebben ze meer financiële ruimte bij het kopen van een woning.

De maximale hypotheekrente­aftrek verandert nagenoeg niet in 2024, met een stijging van 36,93% naar 36,97%. Recht op renteaftrek geldt bij aflossing met een lineaire- of annuïteiten­hypotheek. Bij andere hypotheekvormen vóór 1 januari 2013 blijft aftrek mogelijk, onder het overgangsrecht. Wel is de aftrek beperkt tot maximaal 30 jaar.

De 'jubelton' voor de eigen woning werd vorig jaar vervangen door een speciale vrijstelling van zo'n € 29.000. Die regeling is sinds 1 januari afgeschaft. Toch kunnen ouders hun kinderen nog steeds financieel ondersteunen. De grens daarvoor ligt dit jaar zelfs 10% hoger. Wie al eerder een schenking voor de eigen woning kreeg en die nog niet gebruikte, moet wel rekening houden met wat regels.

"De verhoogde vrijstelling is dit jaar € 31.813, vrij besteedbaar"

________De Belastingdienst

De verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning was in 2022 nog € 106.671, en werd vorig jaar verlaagd tot € 28.947. Bijzonder hieraan was dat deze niet alleen gold voor een schenking van ouders aan kinderen; ook van andere familie of vrienden mocht je belastingvrij een fors bedrag ontvangen, onder voorwaarden. Een daarvan is dat je vóór 1 maart 2024 aangifte moet doen van zo'n schenking als je die vorig jaar kreeg — zie het kader onderaan voor andere bepalingen.

Hoewel de verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning per 1 januari 2024 is komen te vervallen, kunnen ouders hun kind(eren) nog wel steeds belastingvrij geld schenken. Het bedrag voor de 'normale' jaarlijkse vrijstelling kwam vorig jaar net iets boven de zesduizend euro. Voor 2024 is dit zo'n tien procent meer: € 6.633. Verder mogen ouders hun kind, pleegkind of stiefkind eenmalig een hoge schenking doen, vrijgesteld van belasting. Dit jaar gaat dat om (maximaal) € 31.813, ook tien procent meer dus. Het kind moet dan wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn, en niet eerder zo'n hogere schenking hebben ontvangen — ook niet voor een woning of dure studie.

Anders dan bij de 'jubelton' is de normale verhoogde eenmalige schenking bovendien vrij besteedbaar. Kinderen mógen het gebruiken voor de aankoop van een woning, maar net zo goed uitgeven aan iets anders, of ermee gaan beleggen bijvoorbeeld. Hoe dan ook valt het bedrag buiten de erf­belasting tegen de tijd dat de ouders komen te overlijden. Voor een indicatie van de erfbelasting op dit moment (in afgeronde getallen): boven een vrijstelling van € 23.000 betalen kinderen 10% over de eerste € 140.000 van de erfenis en 20% over het meerdere.

• Schenking van derden | Net als voorheen mag je ook van anderen dan je ouders belastingvrij geld ontvangen via een schenking. Alleen gaat dat om een kleiner bedrag. In 2024 is dat € 2.658 en ook dat mag je vrij besteden. Die anderen hoeven geen familie te zijn. Behalve opa's en oma's, ooms en tantes, broers en zussen, geldt de vrijstelling ook voor schenking(en) van vrienden.
  
  
• Tot ruim € 65.000 voor dure studie | Als bijdrage aan een dure studie mogen ouders hun kinderen in 2024 belastingvrij zelfs maximaal € 66.268 schenken. Let wel op de voorwaarden. Zo moet de studie aantoonbaar meer dan € 20.000 per jaar kosten, mag de schenking niet worden gebruikt voor het aflossen van een studieschuld en moet een notaris er een akte van opmaken.
  
  

(Ex)partners: één schenker én ontvanger

Ouders ziet de Belastingdienst als één schenker. Voor de jaarlijkse of eenmalige hoge vrijstelling maakt het niet uit of deze ouders nog getrouwd zijn, samenwonen of zijn gescheiden. Wel kunnen (ex)partners onderling afstemmen om samen eenmalig een bedrag te schenken. Ook bij de lagere belastingvrije schenkingen door derden gelden partners als één, bijvoorbeeld een opa en oma. Andersom geldt hetzelfde: partners gelden als één ontvanger bij schenkingen. De Belastingdienst kijkt naar het totaal bedrag dat zij van één persoon (of stel) ontvangen.

Meerdere schenkingen

Je mag dus van je ouders of anderen jaarlijks een bedrag ontvangen. Zo kun je op den duur aardig wat erfbelasting vermijden. En je mag in één jaar van verschillende partijen schenkingen ontvangen. Je hoeft die niet bij elkaar op te tellen. Zo lang die individuele bedragen onder het geldende maximum blijven, ben je er (als stel) geen belasting over verschuldigd. Komt een schenking boven de grens, dan betaal je over dat deel wel belasting. Bij de Belastingdienst kun je tot en met 2023 uitrekeningen hoeveel je dan verschuldigd bent — naar de rekentool.

Familiebanklening

In plaats van geld schenken kunnen ouders, maar ook anderen, kinderen geld lenen voor de aankoop van een woning. Net als bij een normale hypotheek kan deze ook bij zo'n familiebank-constructie als onderpand dienen. Zoals uit een eerder artikel al bleek valt er soms (onbedoeld) een belasting­voordeel te behalen, afhankelijk van de afspraken die men onderling maakt. Ook blijkt in de praktijk dat een beoogde woning met zo'n aanvullende lening net wél bereikbaar is. Je hypotheekadviseur kan je hierover nader informeren.

Opletten bij eerdere schenking voor de eigen woning

Een schenking die je vóór 2024 kreeg voor de eigen woning, dien je binnen een bepaalde termijn te besteden wil je voorkomen dat je er alsnog schenkbelasting over moet betalen. Bestedings­doelen zijn: een eigen woning kopen, deze verbouwen of laten onderhouden; aflossing op de hypotheek of een restschuld op de woning; en het afkopen van een recht van opstal of erfpacht. Kwam de schenking van je ouders, dan is een deel ervan vrij besteedbaar (in 2023: € 28.947).

Als termijn geldt dat je de schenking uiterlijk binnen twee kalender­jaren na de eerste schenking gebruikt voor de eigen woning. Dus kreeg je op 1 november vorig jaar een schenking, dan heb je tot en met 31 december 2025 de tijd om dit bedrag aan je eigen woning te besteden. Een schenking uit 2022 dient dus dit jaar te worden besteed. Doe je dit niet (geheel) binnen deze termijn, dan moet je daarvan vóór 1 mei van het jaar daarop aangifte doen.

De laatste drie maanden van 2023 lag de gemiddelde huizenprijs ruim 5% hoger dan vorig jaar. Wel zijn er regionale verschillen en zien we op de kortere termijn ook al wat minnetjes ontstaan. Hoe zit dat hier in de buurt? En wat leveren de verschillende type woningen zoal op?

"We zien het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden

Lana Gerssen, NVM-makelaar

ekerMeer minnetjes

Vergeleken met juli t/m september leverde een woningtransactie in het slotkwartaal gemiddeld 3,1% meer op. Dit is de derde stijging op rij, terwijl de prijzen daarvoor juist drie kwartalen daalden ten opzichte van de voorliggende periode. Op kwartaalbasis zijn er wel wat meer regio's waar de prijzen (licht) daalden. De grootste min komt ook hier voor rekening van Zeeuws-Vlaanderen met -2,6 procent. In Zuidwest-Drenthe, Alkmaar, Overig Groningen en Zuidoost-Zuid-Holland was sprake van een beperkte prijsdaling van minder dan een procent. In Delfzijl, Utrecht en Noord-Friesland stegen de prijzen dan weer (ruim) bovengemiddeld ten opzichte van kwartaal drie.

Sinds eind oktober daalde de hypotheekrente ongekend snel. Koud één week in 2024 kwam het niveau van september 2022 in zicht. In dat jaar begon de grote opmars nadat de rentes over een lange periode waren gedaald. Zo snel als nu daalde de rente in twintig jaar niet eerder. Is dit omdat er vorig jaar bijna 30% minder hypotheken werden aangevraagd?

"De kopersmarkt heeft zich in 2023 weer hersteld"

Reinier van der Heijden, directeur HDN

Aantal aanvragen trekt weer aan

Banken reageren dus mogelijk op sterk teruglopen van het aantal hypotheek­aanvragen vorig jaar. Over heel 2023 ging dat om -29,3%. Dat gebeurde met name in de eerste helft van het jaar, in de loop van het tweede halfjaar zag Hypotheken Data Netwerk (HDN) een duidelijk herstel. Het laatste kwartaal noteerde men zelfs een stijging van ruim 15%. "Dit wijst erop dat de kopersmarkt zich in 2023 weer heeft hersteld," aldus Reinier van der Heijden, directeur HDN. Vooral wat oudere starters (rond de 35 jaar) slaagden erin hun eerste, 'betaalbare woning' te bemachtigen. Deze vallen in de prijsklasse tot € 350.000. Deze kopers vormden vorig jaar de grootste groep.

De sterkste stijging was er bij 'Doorstromers' die mét NHG hun volgende woning kochten. De grens hiervoor lag in 2023 op € 405.000. Inmiddels is die opgetrokken tot € 435.000 en kun je tot 6% meer lenen met NHG als je daarmee energiebesparende maatregelen financiert (€ 461.100). Voor de garantie betaal je 0,6% provisie, gelijk aan vorig jaar. Het biedt je bescherming bij financiële tegenwind — in 2024 zelfs nog meer dan voorheen — én je valt direct in het laagste tarief van de hypotheekrente (zonder 'risico-opslag').