Blog

In januari werden meer dan 36.000 hypotheken aangevraagd. Dat is ruim 44% meer dan vorig jaar januari, toen het er nog geen 26.000 waren. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) is deze aanzienlijke stijging vooral te danken aan het groeiende vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Maar er spelen ook andere factoren mee.

Overbrugging soms probleem als lening tijdelijk boven de € 1 miljoen komt

Om precies te zijn waren er in de eerste maand van het nieuwe jaar 22.293 hypotheek­aanvragen voor de aankoop van een woning. Daarmee scoorde januari het hoogste aantal per maand sinds september 2022. Juist op dat moment begonnen de huizenprijzen te dalen en dat had (toen) een remmende werking op de woningmarkt. Zowel aanbod als vragen namen destijds af.

Inmiddels tappen we uit een ander vaatje. HDN, dat bijna 90% van alle hypotheek­aanvragen behandelt, houdt samen met diverse (non)profit partijen de Monitor Koopwoningmarkt bij. Eind 2023 was hierin al te zien dat het vertrouwen onder consumenten in de woningmarkt steeg naar het hoogste niveau in twee jaar tijd. Daarmee kwam een einde aan de forse daling van dit vertrouwen vanaf de tweede helft van 2021 tot midden 2023. Vooral de koopprijs- en rente­ontwikkeling hebben een duidelijk effect op het sentiment van de woonconsument.

Hoger salaris en gunstiger normen

Wat huizenzoekers ook helpt is dat velen hun salaris met een prettig percentage zagen stijgen. Ook steeg de grens van de Nationale Hypotheek­garantie naar € 435.000. En er kan meer geleend worden voor woningen met een gunstig energielabel, of juist voor het verduurzamen van woningen die nog een ongunstig label hebben. Voor alleenstaanden zijn bovendien de regels versoepeld, zodat zij sinds de start van het nieuwe jaar € 16.000 meer mogen lenen.

We zien deze ontwikkelingen ook terug in de hypotheekmarkt­cijfers van HDN. De ruim 22.000 aanvragen voor de aankoop van een woning waren een record sinds medio 2022. Maar welke kopersgroepen lieten vooral een stijging zien?

Sterke stijging aanvragen nieuwbouw

Vorig jaar januari lag het aantal hypotheek­aanvragen voor nieuwbouw met 1.357 op één van de laagste niveaus sinds tijden. Sindsdien zien we het aantal aanvragen langzaam stijgen met een enorme sprong naar 3.600 aanvragen in januari 2024 — ruim 2,5 maal zoveel.

€ 1 miljoen-grens nieuwbouw | Wie vanuit een bestaande eigen woning naar nieuwbouw wil verhuizen, krijgt normaal gesproken te maken met een langere periode van dubbele lasten: de oude hypotheek loopt nog door, terwijl je bij elke volgende bouwfase een betaling moet voldoen. Daarvoor is er de overbruggings­hypotheek. Alleen doemt daar nu een hobbel op.

Komt de totale lening namelijk boven de miljoen euro dan kan er een probleem ontstaan. Bij sommige geldverstrekkers is dat vanwege nieuwe financierings­regels namelijk niet toegestaan. En dan is het bijvoorbeeld niet mogelijk de rente van de oude hypotheek mee te verhuizen. Dat stem je dus beter tijdig af met je hypotheekadviseur.

Meeste hypotheekaanvragen van verbouwers

HDN maakt onderscheid tussen diverse soorten aanvragers. Bij alle groepen zien zij een stijging. De grootste daarvan (95%) is bij de 'Opstromer Nieuwbouw', huiseigenaren die naar duurdere nieuwbouw willen verhuizen. 'Starters in het hoge segment' komen met een stijging van 54% op een goede tweede plek.

In absolute aantallen is de 'Verbouwer' overigens het meest actief in januari 2024, met ongeveer 6.400 hypotheek­aanvragen. Zo lang het aanbod van woningen nog beperkt blijft, of de huidige buurt aantrekkelijk blijft, is het levens­bestendig maken van de bestaande woning, of het vergroten of moderniseren, en/of verduurzamen ervan een mooi alternatief voor verhuizen. Hiermee is wel vaak een flinke investering gemoeid, en dan is de financiering via een aanvullende hypotheek veelal voordeliger dan via een persoonlijke lening.

Iets meer mensen sluiten hypotheek over

Toen de rentes jaar op jaar daalden, was dat voor veel huiseigenaren aanleiding hun hypotheek over te sluiten. Met een nieuwe hypotheek de oude aflossen kon toen aardig wat besparen, wanneer de rente een stuk lager lag. Afsluitkosten kon je zo nodig zelfs meefinancieren. De grote aantallen zijn voorbij, maar ook bij de 'Oversluiters' zien we recent weer een groei in het aantal aanvragen.

Voor wie niet wil of kan oversluiten is rente­middeling mogelijk een optie. Daarbij kom je voor de rest van de rentevaste periode een wat lagere rente overeen voor je lopende hypotheek. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de huidige marktrente lager is dan wat je nu voor je hypotheek betaalt. Ook moet het voordeel dat je ermee behaalt lager zijn dan de 'boete' die een geldverstrekker berekent. En niet hypotheken kennen deze optie. Je adviseur kan dat voor je nagaan en regelen.

De 'jubelton' voor de eigen woning werd vorig jaar vervangen door een speciale vrijstelling van zo'n € 29.000. Die regeling is sinds 1 januari afgeschaft. Toch kunnen ouders hun kinderen nog steeds financieel ondersteunen. De grens daarvoor ligt dit jaar zelfs 10% hoger. Wie al eerder een schenking voor de eigen woning kreeg en die nog niet gebruikte, moet wel rekening houden met wat regels.

"De verhoogde vrijstelling is dit jaar € 31.813, vrij besteedbaar"

________De Belastingdienst

De verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning was in 2022 nog € 106.671, en werd vorig jaar verlaagd tot € 28.947. Bijzonder hieraan was dat deze niet alleen gold voor een schenking van ouders aan kinderen; ook van andere familie of vrienden mocht je belastingvrij een fors bedrag ontvangen, onder voorwaarden. Een daarvan is dat je vóór 1 maart 2024 aangifte moet doen van zo'n schenking als je die vorig jaar kreeg — zie het kader onderaan voor andere bepalingen.

Hoewel de verruimde schenkings­vrijstelling voor de eigen woning per 1 januari 2024 is komen te vervallen, kunnen ouders hun kind(eren) nog wel steeds belastingvrij geld schenken. Het bedrag voor de 'normale' jaarlijkse vrijstelling kwam vorig jaar net iets boven de zesduizend euro. Voor 2024 is dit zo'n tien procent meer: € 6.633. Verder mogen ouders hun kind, pleegkind of stiefkind eenmalig een hoge schenking doen, vrijgesteld van belasting. Dit jaar gaat dat om (maximaal) € 31.813, ook tien procent meer dus. Het kind moet dan wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn, en niet eerder zo'n hogere schenking hebben ontvangen — ook niet voor een woning of dure studie.

Anders dan bij de 'jubelton' is de normale verhoogde eenmalige schenking bovendien vrij besteedbaar. Kinderen mógen het gebruiken voor de aankoop van een woning, maar net zo goed uitgeven aan iets anders, of ermee gaan beleggen bijvoorbeeld. Hoe dan ook valt het bedrag buiten de erf­belasting tegen de tijd dat de ouders komen te overlijden. Voor een indicatie van de erfbelasting op dit moment (in afgeronde getallen): boven een vrijstelling van € 23.000 betalen kinderen 10% over de eerste € 140.000 van de erfenis en 20% over het meerdere.

• Schenking van derden | Net als voorheen mag je ook van anderen dan je ouders belastingvrij geld ontvangen via een schenking. Alleen gaat dat om een kleiner bedrag. In 2024 is dat € 2.658 en ook dat mag je vrij besteden. Die anderen hoeven geen familie te zijn. Behalve opa's en oma's, ooms en tantes, broers en zussen, geldt de vrijstelling ook voor schenking(en) van vrienden.
  
  
• Tot ruim € 65.000 voor dure studie | Als bijdrage aan een dure studie mogen ouders hun kinderen in 2024 belastingvrij zelfs maximaal € 66.268 schenken. Let wel op de voorwaarden. Zo moet de studie aantoonbaar meer dan € 20.000 per jaar kosten, mag de schenking niet worden gebruikt voor het aflossen van een studieschuld en moet een notaris er een akte van opmaken.
  
  

(Ex)partners: één schenker én ontvanger

Ouders ziet de Belastingdienst als één schenker. Voor de jaarlijkse of eenmalige hoge vrijstelling maakt het niet uit of deze ouders nog getrouwd zijn, samenwonen of zijn gescheiden. Wel kunnen (ex)partners onderling afstemmen om samen eenmalig een bedrag te schenken. Ook bij de lagere belastingvrije schenkingen door derden gelden partners als één, bijvoorbeeld een opa en oma. Andersom geldt hetzelfde: partners gelden als één ontvanger bij schenkingen. De Belastingdienst kijkt naar het totaal bedrag dat zij van één persoon (of stel) ontvangen.

Meerdere schenkingen

Je mag dus van je ouders of anderen jaarlijks een bedrag ontvangen. Zo kun je op den duur aardig wat erfbelasting vermijden. En je mag in één jaar van verschillende partijen schenkingen ontvangen. Je hoeft die niet bij elkaar op te tellen. Zo lang die individuele bedragen onder het geldende maximum blijven, ben je er (als stel) geen belasting over verschuldigd. Komt een schenking boven de grens, dan betaal je over dat deel wel belasting. Bij de Belastingdienst kun je tot en met 2023 uitrekeningen hoeveel je dan verschuldigd bent — naar de rekentool.

Familiebanklening

In plaats van geld schenken kunnen ouders, maar ook anderen, kinderen geld lenen voor de aankoop van een woning. Net als bij een normale hypotheek kan deze ook bij zo'n familiebank-constructie als onderpand dienen. Zoals uit een eerder artikel al bleek valt er soms (onbedoeld) een belasting­voordeel te behalen, afhankelijk van de afspraken die men onderling maakt. Ook blijkt in de praktijk dat een beoogde woning met zo'n aanvullende lening net wél bereikbaar is. Je hypotheekadviseur kan je hierover nader informeren.

Opletten bij eerdere schenking voor de eigen woning

Een schenking die je vóór 2024 kreeg voor de eigen woning, dien je binnen een bepaalde termijn te besteden wil je voorkomen dat je er alsnog schenkbelasting over moet betalen. Bestedings­doelen zijn: een eigen woning kopen, deze verbouwen of laten onderhouden; aflossing op de hypotheek of een restschuld op de woning; en het afkopen van een recht van opstal of erfpacht. Kwam de schenking van je ouders, dan is een deel ervan vrij besteedbaar (in 2023: € 28.947).

Als termijn geldt dat je de schenking uiterlijk binnen twee kalender­jaren na de eerste schenking gebruikt voor de eigen woning. Dus kreeg je op 1 november vorig jaar een schenking, dan heb je tot en met 31 december 2025 de tijd om dit bedrag aan je eigen woning te besteden. Een schenking uit 2022 dient dus dit jaar te worden besteed. Doe je dit niet (geheel) binnen deze termijn, dan moet je daarvan vóór 1 mei van het jaar daarop aangifte doen.