Blog

Vorig jaar werden er 67% meer Startersleningen verstrekt dan in 2022. Volgens hun onlangs verschenen jaarverslag hielp het Stimulerings­fonds Volks­huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) maar liefst 5.464 starters aan hun eerste koopwoning. Hun gemiddelde leeftijd is 27 jaar, zij slagen daarmee 2,5 jaar eerder dan starters die zonder deze hulp een woning kopen. Wat houdt een Starterslening in en hoe kom je daarvoor in aanmerking?

Samen met 327 gemeenten, 9 provincies en 23 woning­corporaties biedt SVn leningen aan. Deze instanties bepalen ieder voor zich welke oplossingen ze bieden. Samengevat biedt een Starterslening de volgende voordelen:

• Je leent nét dat beetje extra voor je eerste woning
• Je hebt een betrouwbaar vangnet dankzij NHG
• Je betaalt hiervoor minimaal drie jaar geen maandlasten

SVn bestuursvoorzitter Arjan Gielen is "blij dat we een bijdrage leveren aan de zelfstandigheid van starters." Tegelijkertijd beseft hij dat de kansen voor starters om een woning te kopen bijzonder klein zijn. "De huidige markt dwingt hen bijna om samen een huis te kopen, omdat starters met slechts één inkomen de hypotheek niet rond krijgen". Volgens Gielen verlaagt de Starterslening de drempel: door de aanvullende financiering betreden mensen op jongere leeftijd de kopersmarkt.

Een Starterslening van SVn kan precies het verschil maken bij de aankoop van een eerste woning. Hij overbrugt het verschil tussen de koopsom, aanneemsom of marktwaarde van de woning (de laagste wordt aangehouden) en het bedrag dat je bij een bank of andere geldverstrekker kunt lenen. De looptijd van de SVn Starterslening is dertig jaar. De rente staat voor de eerste vijftien jaar vast. Daarna wordt de rente herzien en opnieuw voor vijftien jaar vastgesteld.

Je leent in totaal dus meer, maar de Starters­lening zorgt de eerste drie jaar niet voor extra maandlasten. Pas na die drie jaar ga je rente en aflossing betalen en gaan je maandlasten omhoog. Heb je dan het idee dat je de rente en aflossing nog niet kunt voldoen, dan kun je een hertoetsing aanvragen. SVn bekijkt dan welk deel daarvan je wel kunt betalen. Andersom is het zo dat je de Starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij aflossen. Bijvoorbeeld als je extra gaat verdienen, wat erft of een andere financiële meevaller krijgt.

De SVn Starterslening is een hypothecaire lening. Hij bestaat in feite uit twee delen die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden:

• De Starterslening: dit deel los je tijdens de looptijd annuïtair af, wat betekent dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt aan aflossing en rente
• De Combinatielening: van dit deel loopt de schuld tijdens de looptijd op, zolang je de maandlasten voor de beide delen niet kunt betalen

De rente over het eerste deel is meestal fiscaal aftrekbaar en dat scheelt je dus netto ca 37%. Over de Combinatielening is er geen hypotheekrente­aftrek mogelijk. Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze constructie werkt en wat dat voor je lening, je looptijd en je maandlasten betekent. Vraag ons naar de korte en lange termijn gevolgen voor je geldzaken.

Afhankelijk van waar je woont of wilt gaan wonen, heb je eerst toestemming nodig van de gemeente of corporatie. Daarna kun je de Starterslening online aanvragen, waarna je de benodigde documenten uploadt — wij kunnen je daarbij helpen. Als SVn positief besluit, bekijk je (samen) de offerte en onderteken je die. Bij de notaris regel je de verdere formaliteiten en krijg je de sleutels van je nieuwe woning.

Stappenplan

Niet alle gemeenten nemen deel aan dit initiatief. Ook variëren de voorwaarden. Vraag ons hoe dat bij jullie is geregeld of vul je gemeente in bij SVn. Bekijk ook alvast het uitgebreide stappenplan.

Er zijn nog meer maatregelen en methoden die je als starter kunnen helpen bij de aankoop van een woning. Sommige daarvan kunnen de toegang tot een Starterslening blokkeren, zoals een familiebank­lening. Vraag ons gerust om informatie!

Normaal gesproken heeft de verkoper van een woning een informatieplicht en de koper een onderzoeksplicht. De verkoper moet dus aangeven wat hij weet over de woning, waarbij ook de zichtbare en onzichtbare gebreken, welke bij hem/haar bekend zijn, moet vermelden. Deze informatie geeft een verkoper veelal in de vorm van een vragenlijst, welke voorafgaand aan de koop inzichtelijk wordt gemaakt voor de (aspirant) koper. De koper mag echter niet blind varen op enkel de informatieplicht vanuit de verkoper; de koper moet zelf op onderzoek uit. 

In de koopakte staat vaak dan de volgende tekst:

"de onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis". 

Daarnaast staat er vaak in dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.

Soms wil je echter als verkoper weinig of geen garanties geven. Bijvoorbeeld als de verkoper nooit in de woning heeft gewoond of als het een heel oud woonhuis is met de nodige (bouwkundige) gebreken. Ook kunnen koper en verkoper onderling afstemmen dat verkoper nooit door koper voor gebreken (zichtbaar of onzichtbaar, bekend of onbekend) aansprakelijk gesteld kan worden. Hierdoor zal dan kopende partij uiteraard een lagere koopprijs bedingen, maar dat terzijde.

De 'as is where is' clausule

Een 'as is-where is' clausule is een bepaling in een koopovereenkomst waarin wordt verklaard dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment van overdracht. Met andere woorden, de verkoper geeft geen garanties met betrekking tot de onroerende zaak. De koper aanvaardt de onroerende zaak "zoals deze is" en neemt alle risico's met betrekking tot eventuele gebreken of tekortkomingen op zich. 

Met de 'as is where is' kan een koopovereenkomst dus op maat gemaakt worden. Een koper vrijwaart verkoper voor alle of sommige nader te noemen gebreken, zowel het huis aangaande als de juridische toestand omtrent de woning. Dit zal dan secuur moeten worden omschreven en worden opgenomen in de akte. De bedoeling van partijen zal hier 100% duidelijk moeten zijn om latere misverstanden te voorkomen. Ook zal hier bij de prijs-onderhandeling rekening mee moeten worden gehouden én zal het opnemen van de clausule vooraf gecommuniceerd moeten worden zodat de clausule geen donderslag bij heldere hemel wordt.

Als een verkopende makelaar zonder verdere toelichting of zonder voorafgaande informatie of aankondiging de clausule opneemt in het koopcontract, dan is het dringende advies om hier niet zonder meer mee akkoord te gaan. De kat in de zak ligt op de loer en het begrip integriteit vanuit verkoperskant kan hierdoor ineens in een ander licht komen te staan.

Onlangs nog kwamen we de clausule onaangekondigd tegen bij een casus waarbij het, gezien de toestand van de woning en de omschrijving/foto's op internet, totaal niet logisch was om de clausule daadwerkelijk op te nemen. Navraag bij de verkopende makelaar leverde het antwoord op dat ze dit altijd deden bij oudere woningen. Wij hebben kopers direct geadviseerd om de clausule door de makelaar uit de koopakte te laten halen. 

Nederlanders besteden gemiddeld 23% van hun besteedbaar inkomen aan huisvesting, wat relatief veel is. Hiermee bezet ons land namelijk de zesde plaats binnen de Europese Unie. Dit blijkt uit een recente analyse van het CBS, dat de woonlasten binnen de EU-landen vergeleek. Zowel huiseigenaren als huurders werden in de studie meegenomen. Ook zoomden de onderzoekers in op de situatie van jongeren.

Hoeveel van het besteedbaar inkomen aan huisvesting wordt uitgegeven geeft inzicht in de betaalbaarheid van wonen. Terwijl het EU-gemiddelde in 2022 op 20% lag, gaven Nederlanders dus gemiddeld 23% van hun inkomen uit aan huisvesting. Griekenland voert de lijst aan met de hoogste relatieve woonlasten: gemiddeld gaat daar ruim een derde van het besteedbaar inkomen naar huisvesting (34%). Aan de andere kant van het spectrum bevinden zich de Maltezen. In deze Zuid-Europese dwergstaat besteedt een huishouden slechts 9% van zijn inkomen aan huisvesting, maar dit is dan ook een belastingparadijs dat veel hogere inkomens trekt.

Dalende trend woonlasten?

Uit de Monitor Brede Welvaart van het CBS blijkt dat de relatieve woonlasten in ons land een dalende trend vertonen. Dit is in lijn met de meeste EU-landen, waar de woonquote in 2022 lager was dan in 2015. Hoewel het een recente studie is, zijn de data wel van anderhalf jaar geleden.

In de zomer van 2022 bereikten de huizenprijzen hun piek. Vanwege de toen stijgende rentes groeide de onzekerheid op de woningmarkt en daalden de huizenprijzen. Inmiddels stabiliseren de rentes zich rond een 'nieuw normaal' van circa 4% en kregen veel Nederlanders een loonsverhoging om de inflatie het hoofd te bieden. Omdat de vraag naar woningen nog steeds aanzienlijk hoger is dan het aanbod, stijgen de huizenprijzen weer — volgens experts richting het hoogste niveau ooit.

De huurprijzen in de Europese Unie waren in 2023 gemiddeld 13,3% hoger dan in 2015. Nederland bevindt zich in de middenmoot; bij ons stegen de huren in acht jaar met 18,5%. Dat vloeit mede voort uit het bevriezen van de huren tijdens de Corona-crisis door Rutte IV. De grootste huurstijgingen werden waargenomen in Midden- en Oost-Europese landen, waarbij Litouwen opvalt met een huurstijging van 68,2%. Griekenland vormt binnen de EU een uitzondering: daar lagen de huurprijzen in 2023 gemiddeld juist 2,1% lager dan in 2015.

Een ander interessant aspect van de woonlastenstudie zijn de woonpatronen van jongeren in de Europese Unie. In Nederland woont slechts 17,3% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar nog thuis bij hun ouders. Dit percentage is lager dan in de meeste andere EU-landen, met Kroatië aan kop waar 80,7% van de jongeren nog bij hun ouders woont. Ook in ander Zuid-Europese landen is het gebruikelijk later 'uit te vliegen'. Alleen in Scandinavië en Finland is het percentage jongeren dat nog thuis woont lager dan in Nederland. In Denemarken woonde bijvoorbeeld nog geen 5% van de jongeren tussen de 25 en 30 jaar bij hun ouder(s) in huis.

Wie met betrekking tot zijn woonsituatie andere wensen heeft, doet er goed aan de markttrends in de gaten te houden. Raadpleeg gerust af en toe je financieel adviseur om je plannen bij te stellen aan de huidige omstandigheden. Vergelijk (samen) de verschillende opties, zoals huurcontracten, hypotheekaanbiedingen of de mogelijkheden tot verduurzaming of een verbouwing. Voorwaarde vóór je grote beslissingen neemt is een stevige financiële basis: een duidelijk overzicht van zowel je inkomsten en uitgaven, als in maatregelen voor áls het in de toekomst een keer tegenzit. Zo maak je weloverwogen keuzes in een uitdagende markt. 

Waardebepaler Calcasa berekende onlangs hoeveel een huishouden moet verdienen om een eerste woning te kunnen kopen. De uitkomsten variëren aanzienlijk per type woning en regio, maar gemiddeld hebben starters een gezinsinkomen van maar liefst € 95.000,- nodig.

Sinds de zomer van vorig jaar zijn de huizenprijzen in Nederland weer aan het stijgen. Tegelijkertijd lijkt de hypotheekrente zich lijkt te stabiliseren rond de 4%. Deze ontwikkelingen hebben veel potentiële kopers op de woningmarkt ongerust gemaakt. Waar gemeenten bij de WOZ kijken naar hoeveel een woning op 1 januari vorig jaar meer waard was dan een jaar eerder (2022), rekent het model van Calcasa zoveel mogelijk met de laatste ontwikkelingen. De gemiddelde huizenprijs nadert inmiddels het recordniveau van € 463.000 uit het derde kwartaal van 2023.

Calcasa gaat uit van tweeverdieners, zonder studieschuld of eigen geld en woning met label E, F of G. Men rekende met 3,75% rente zonder NHG en 3,25% mét, wat nogal laag is. Op basis daarvan hebben starters dus voor de 'gemiddelde Nederlandse koopwoning' bijna een ton aan inkomen nodig. Met minder inkomen is een appartement of tussenwoning bereikbaar. Gemiddeld is € 80.000 dan voldoende. Voor een hoekwoning of twee-onder-een-kapwoning is dat respectievelijk € 86.000 en € 95.000. Wie direct in een vrijstaande woning wil trekken heeft een jaarinkomen van maar liefst € 124.000 nodig. Maar dit zijn landelijke gemiddelden en de gemiddelde woning bestaat natuurlijk niet.

Calcasa kwartaalrapport 4-2023

Anders dan misschien gedacht valt Wassenaar buiten de top-3 duurste gemeenten. Deze bestaat uit Bloemendaal, Laren en Blaricum. Huizen kosten hier gemiddeld meer dan een miljoen. En daarvoor heb je een inkomen van ruim € 200.000. Aan de andere kant (van het land) zijn woningen in plaatsen als Pekela, Heerlen en Kerkrade beduidend betaalbaarder. Hier volstaat volgens Calcasa een inkomen van €60.000. Dit is echter nog altijd 34% meer dan een modaal inkomen.

Steeds minder betaalbaar

In hun rapportage over het vierde kwartaal van 2023 (pag. 9) stelt Calcasa dat huishoudens een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Gemiddeld is dat al meer dan een kwart (25,6%). Maar in diverse gemeenten gaat een derde of meer van het besteedbaar maandbudget op aan wonen — vooral in de provincie Utrecht. Ben je benieuwd naar de betaalbaarheids­index in jouw gemeente?

Bekijk het rapport (PDF)

Voor eenverdieners zijn er wat voordelen dankzij meer voordelige financierings­opties — een alleenstaande heeft voor de gemiddelde woning 'maar' € 93.000 nodig. Voor de aankoop van een woning met een gunstig energielabel heeft iedereen iets minder inkomen nodig: gemiddeld tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit is omdat je meer mag lenen, afhankelijk van het energielabel en omdat geld­verstrekkers rentekorting bieden voor zeer zuinige woningen.

Starters van 18 tot 35 jaar zijn eenmalig vrijgesteld van 2% overdrachts­belasting voor woningen tot een koopsom van €510.000. Ook zij hebben zo iets minder inkomen nodig voor de 'gemiddelde woning'. En ook voor 57-plussers zijn er gunstige aanpassingen doorgevoerd. Bij hen wordt het opgebouwde vermogen meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Deze maatregelen zijn ingevoerd om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren voor deze specifieke groepen.

De huidige woningmarkt maakt het kopen van een huis een uitdaging, vooral voor mensen die hun eerste huis willen kopen. Met de stijgende huizenprijzen en de rente van nu is een goed inkomen belangrijk. Dit betekent dat je goed moet plannen en misschien moet kijken naar verschillende plekken of soorten huizen die beter passen bij wat je kunt betalen. Zorg er in ieder geval voor dat je weet wat je opties zijn. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je daarbij prima van dienst zijn. En staar je niet blind op online rekentools — er soms echt meer mogelijk.

Ben je al huiseigenaar dan is de waarde van je woning waarschijnlijk (verder) gestegen. Met die overwaarde is een volgende stap makkelijker mogelijk. En het is zeker goed nieuws als je kleiner wilt gaan wonen, naar een plek wilt verhuizen waar huizen minder kosten, en als je je huis wilt aanpassen. Als de buurt bevalt, kun je natuurlijk investeren in meer comfort, een lagere energienota, of meer ruimte via een extra kamer als je gezin groeit. Of haal wat 'geld uit de stenen' om een kind te helpen met de aankoop van zijn of haar eerste woning. Dat kan via een belastingvrije schenking of een extra familiebank­lening.

Welkom bij de blog van Kempenburg Makelaardij. Vandaag duiken we in de woningmarkt van Tilburg, een dynamische stad in het zuiden van Nederland die de afgelopen jaren een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. We bespreken de huidige trends, ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze bruisende vastgoedmarkt.

Ondanks de uitdagingen op de huizenmarkt, zoals een krap aanbod en stijgende prijzen, blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Naast starters zijn ook 'doorstromers' weer actiever op zoek. Bereid je dus maar beter goed voor als je wilt verhuizen. Het betreft misschien wel de grootste financiële beslissing in je leven en als het zover is, wil je die vlot kunnen nemen.

Met meer animo en weinig aanbod wordt er dit jaar alweer vaker overboden. In februari lagen de prijzen vier procent hoger dan een jaar eerder en die trend houdt vermoedelijk aan.Voor wie op zoek is naar zijn eerste koopwoning of een volgende stap wil maken, zijn er best wat belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder vind je er enkele. Je hypotheek­adviseur kan je daar uitgebreider over informeren en begeleidt je tijdens het aankoop­proces.

Voor je op zoek gaat op Funda of andere sites wil je natuurlijk weten wat je budget is. Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt van meer af dan alleen je inkomen, maar kan nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning — eventueel ná verbouwing. Bijkomende kosten voor de financiering, aankoop­makelaar, eventuele taxatie en de verhuizing moet je dus met eigen geld betalen. Wel is een deel daarvan fiscaal aftrekbaar. Koopstarters tot 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachts­belasting, anderen moeten die 2% uit eigen zak betalen.

Je kunt wel meer lenen als de woning een gunstig energielabel heeft: van € 5.000 vanaf label D tot maximaal € 50.000 bij de meest zuinige woning. Zijn er nog labelstappen te maken, dan kun je tot € 20.000 boven de inkomensnorm lenen voor energie­besparende maatregelen. Daarvoor mag je zelfs tot 6 procent boven de marktwaarde lenen, met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (met NHG: tot maximaal € 461.100).

Rekentools geven goede indicatie

Goede online rekentools houden rekening met je inkomen, (studie)schulden en andere verplichtingen — zoals een private leaseauto — en met het energielabel van de beoogde woning. Hoe zorgvuldiger je alles invult, des te richting­gevender de uitkomst. Zie die wel als indicatie en wend je (ruim) voor je op een woning gaat bieden tot een onafhankelijk adviseur. Na een uitgebreide inventarisatie, maakt die zeker een nauwkeurig berekening.

Elke uitkomst is natuurlijk een moment­opname: rentes variëren. Welke rente je betaalt, hangt mede af van de risicoklasse van je lening. Op de geadverteerde 'basisrente' komt soms een opslag afhankelijk van de hoogte van de lening versus de marktwaarde van de woning. Bij zestig procent betaal je meestal direct de basisrente. Dat geldt ook voor hypotheken met NHG. Dat kost je eenmalig 0,6% provisie maar zorgt behalve voor rentekorting ook voor een vangnet bij financiële tegenslag.

Let bij het bieden wel op de reële marktwaarde van je droomwoning

Ga je goed voorbereid het biedingsproces in, houd dan wel de reële marktwaarde van je droomwoning in de gaten. Is er kans dat het taxatierapport waar de geldverstrekker om vraagt uitkomt op een lagere waarde dan jouw winnende bod? Dat verschil moet je dan wel uit eigen middelen kunnen bijpassen. Oppassen dus bij overbieden. En bespreek met je adviseur of je een financieringsbeding wilt maken.

Niet alleen praktisch, ook qua berekeningen komt er meer bij kijken als je je huidige koopwoning wilt verruilen voor een volgende. De financiering loopt dan via een mix van hypotheek, spaargeld en wat je aan overwaarde hebt opgebouwd. Alleen blijkt pas na verkoop wat die werkelijk is. Wat vul je dan in? Misschien wil je bovendien je hypotheek 'meeverhuizen' als je huidige rente lager is dan de marktrente. Maar voor dat hypotheekdeel geldt dan geen looptijd meer van dertig jaar. Lastig voor online tools en lastig voor jou, want zo krijg je ten onrechte een te hoge inschatting van je leenruimte.

Spelbreker bij meeverhuizen hypotheek

Een hypotheek met een lage rente meeverhuizen scheelt in de maandlasten. Maar staat die rente geen tien jaar meer vast dan moet je bank toch met een 'rekenrente' van 5% werken. En dat beperkt wat je maximaal mag lenen. Geen online tool die dat voor je uitrekent, maar je adviseur kan je daarmee helpen.

Besef ook dat de voorwaarden om je hypotheek mee te verhuizen per geldverstrekker verschillen, ook bij een langere rentevaste periode. Sommigen berekenen een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht en de volgende al is aangekocht. In een krappe markt hoeft dat bij bestaande bouw niet al te lang te duren — hoewel niets zeker is.

Verkas je naar nieuwbouw, dan duren de dubbele lasten langer en is er vaak een overbruggings­krediet nodig. Hoeveel dat kan belopen is ook iets waarover je graag vooraf zekerheid hebt. Een financieel adviseur heeft daar dagelijks mee te maken en gidst je behendig langs de obstakels. Dan kun jij je bezighouden met waar je energie van krijgt: het vinden van je droomhuis, of de voorbereiding van je komende verhuizing.

Generatie X houdt van rust, ruimte en privacy

Wie tussen de 43 en 57 jaar oud is heeft andere woonwensen dan jonge starters op de woningmarkt of senioren. Logisch, maar waar zoekt deze groep - ook wel generatie X genoemd - dan precies naar? En met wat voor omschrijvingen trek je hun aandacht? Ons jaarlijkse woonwensenonderzoek biedt je inzichten om deze doelgroep beter te begrijpen én te bedienen.

Nederland telt bijna 3,5 miljoen generatie X'ers: mensen tussen de 43 en 57 jaar oud. Dat is ongeveer 19% van de totale bevolking (bron: CBS). Vaak zijn dit doorstromers op de woningmarkt. Zij hebben andere woonwensen ten opzichte van jongere en oudere generaties, blijkt uit consumentenonderzoek van funda.

Millennials verhuizen veelal omdat ze aan gezinsuitbreiding toe zijn, willen samenwonen of het ouderlijk huis verlaten. 58-plussers noemen als belangrijkste reden gelijkvloers willen wonen (38%). Bij generatie X zijn de verhuisredenen meer verdeeld dan bij de andere generaties: een deel (16,5%) wil gelijkvloers wonen of verhuizen vanwege een veranderende werksituatie. Maar ook samenwonen, scheiden of kinderen die de deur uit zijn worden ongeveer even vaak genoemd. Zo'n 58% geeft aan binnen nu en twee jaar te willen verhuizen of hier al mee bezig te zijn.

Demograaf Jan Latten, die regelmatig in de media verschijnt met zijn visie op woontrends, verklaart: 'De behoefte aan meer ruimte, die begint als mensen kinderen krijgen en een grotere woning zoeken, loopt nog door tot je in de 50 bent. Zolang er thuiswonende kinderen zijn, groeit de ruimtebehoefte.'

En dus verkassen mensen in de 40 vaak nog naar een groter huis. Daar heeft deze groep ook financieel de ruimte voor: 68% zoekt een huis boven de 4 ton, tegenover 44% van de millennials. Ter vergelijking: in ons vorige Woonwensenonderzoek (2021) was dit nog respectievelijk 52 en 31%. Toen waren de huizenprijzen ook lager.

Maar onder de X'ers speelt nog iets: de midlifecrisis. Of specifieker: scheiden. Latten: 'Mensen van 40 tot begin 50 maken vaak de balans op: waar sta ik? Ben ik gelukkig met mijn relatie, mijn werk, mijn huis? Gelukkige stellen verhuizen dan soms naar een ander of groter huis, maar in deze leeftijdscategorie zie je typisch veel scheidingen. Veel meer dan dertig, veertig jaar geleden. En dus verhuizingen.'

Die singles moeten wel ergens wonen, in geval van co-ouderschap het liefst ook dicht in de buurt van de ex-partner. Dat zorgt voor druk op de woningmarkt. Latten: 'Die is ingericht op huishoudens met twee inkomens, niet één. Er zou meer gebouwd moeten worden voor eenpersoonsinkomens, zeker in de Randstad.'

Ook uit funda's consumentenonderzoek blijkt dat meer dan de helft (52%) van de mensen tussen de 43 en 57 jaar hun keuze om in een bepaalde provincie te wonen heeft gebaseerd op de nabijheid van vrienden of familie. Ook voor de generaties boven en onder hen is dit de belangrijkste reden om in een bepaalde provincie te wonen, al wordt dit wel minder belangrijk naarmate men ouder wordt.

Naarmate de leeftijd toeneemt, komt duurzaamheid hoger op het woonwensenlijstje in funda's onderzoek. Dit is mogelijk te verklaren door de grotere bestedingsruimte, maar Latten ziet ook iets anders. 'Mensen die ouder worden, gaan vaker nadenken over hoe ze de wereld achterlaten voor hun kinderen. Daarom maken ze sneller duurzame keuzes. Het scheelt inderdaad dat mensen in de 50 soms al bijna hypotheekvrij zijn. Dan is het maken van duurzame keuzes ook financieel makkelijker.'

Wat tot slot opvalt in het woonwensenonderzoek is dat generatie X houdt van rust en ruimte. Het liefst wonen zij in een vrijstaande woning die licht, ruimtelijk en gezellig is. Ook wonen ze liever in een dorp (41%) dan in een kleine (34%) of grote stad (25%). Verder hechten ze, meer dan de andere leeftijdscategorieën, waarde aan privacy en juist iets minder aan een sociale woonomgeving. De populairste provincies onder generatie X zijn Gelderland en Noord-Holland, het minst populair zijn Flevoland en Groningen.

Als je op zoek bent naar een nieuw huis, is het verleidelijk om veel waarde te hechten aan het energielabel. Maar pas op: een gunstig energielabel betekent niet automatisch lage stookkosten voor jou als toekomstige huiseigenaar. Of als huurder.

Een woning met een gunstig label, dat wil iedereen wel, toch? Sinds dit jaar beïnvloedt het zelfs hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Een gunstig energielabel blijkt echter niet altijd een garantie is voor lage stookkosten. Onderzoeksjournalisten van Pointer ontdekten dat grote kieren, verouderd dubbelglas en verzakte isolatie niet worden meegenomen in de beoordeling voor het energielabel. Dit betekent dat huizen met een label A op papier als energiezuinig worden bestempeld, terwijl de werkelijke stookkosten hoog kunnen uitvallen.

Ook de plaatsing van zonnepanelen of het aansluiten van de woning (wijk) op stadsverwarming zorgen voor een beter energielabel. Alleen hebben deze maatregelen geen invloed op de daadwerkelijke stookkosten. Ook hierdoor kan het energielabel dus een vertekend beeld geven van de energie-efficiëntie van een woning.

Staar je dus als potentiële huizenkoper niet blind op het energielabel van een woning. Vraag de verkopers om inzicht in hun daadwerkelijke gasverbruik. Houd daarbij ook rekening met hun gezinssamenstelling en levensstijl in vergelijking met die van jou. En bedenk met welke gasprijs je de komende jaren rekening wilt houden. Sinds dit jaar geldt er immers geen prijsplafond meer.

Nieuwe versus oude labels

Bij energielabels afgegeven vanaf 2021 zit een rapport met uitgebreidere informatie en tips. Vraag erom, lees het met aandacht en vraag verder als je twijfelt. Focus op factoren zoals de leeftijd van de isolatie, de staat van het dubbelglas en andere praktische aspecten die daadwerkelijk invloed hebben op de stookkosten. Labels van vóór 2021 konden op basis van zelfrapportage worden verkregen. Daar kwam dus niet per se een expert voor ter plekke. Ze blijven tien jaar van kracht, maar zijn mogelijk minder betrouwbaar.

De woningmarkt blijft krap en de prijzen stijgen alweer sinds halverwege vorig jaar. Dat geeft kopers minder onderhandelingsruimte en verleidt sommigen om te gaan voor een maximale hypotheek. Een op papier gunstig energielabel rekt die grens nog eens op. Extra lenen zorgt voor hogere woonlasten en zo lang daar een 'milde' energierekening tegenover staat, hoeft dat geen punt te zijn. Maar als de jaarafrekening ineens € 2.000 hoger uitvalt, is dat mogelijk wel een probleem. Of tenminste een domper.

Heeft een woning opvallend veel zonnepanelen, dan draagt dat bij aan een gunstig label. Maar zeker nu het salderen van wat je verbruikt en terug levert voorlopig in stand blijft, gaan energiebedrijven er mogelijk een forse toeslag voor rekenen. Bovendien krijg je voor het overschot dat je opwekt ook steeds minder betaald. Ook daarmee ben je dan duurder uit dan gedacht.

Extra vaste kosten zonnepanelen | Sommige leveranciers berekenen nu al een toeslag door op basis van je aantal zonnepanelen, zo bleek uit een recent onderzoek door Radar

Ben je op zoek naar een koopwoning, bereid je dan goed voor. Je financieel adviseur en eventueel een aankoopmakelaar kunnen je daar prima bij helpen. Je kunt vanaf dit jaar via een hypotheek meer lenen voor maatregelen die je toekomstige (of huidige) woning energiezuiniger maken, als die nog geen gunstig energielabel heeft. Dat bedrag kun je ook eerst als budget stallen op een rekening waarover je even veel rente krijgt als je betaalt. Dat geeft je de ruimte om te besluiten over de juiste maatregelen en de subsidies aan te vragen waarvoor je in aanmerking komt. Ben je benieuwd welke verbeteringen je (toekomstige) woning energiezuiniger maken? Via een doelgerichte vragenlijst kom je veel te weten via de overheidssite verbeterjehuis.nl

Hoewel de bevindingen ook van belang zijn voor huizenbezitters en -kopers, keek Pointer bij hun reportage vooral naar de impact op huurders. De overheid heeft afgesproken dat woningen met de slechtste labels als eerste moeten worden aangepakt. Heeft een woning een energielabel C, dan hoeft de verhuurder er niets aan te doen, ook al is het gasverbruik gigantisch. Het kabinet erkent het verschil: "Het energielabel geeft een indicatie van het energiegebruik voor het gebouw, niet voor de bewoner", reageert het ministerie van Binnenlandse Zaken. Waarom het label dan wel bepalend is voor zaken die van belang zijn voor die bewoners, laat het ministerie niet weten

Door de malaise in de woningbouw en diverse goedbedoelde maar funeste kabinetsplannen loopt de woningmarkt vast. Met die waarschuwing komt makelaarsvereniging NVM. Ook economen van RaboResearch voorzien een krimp van het aanbod. Daarbinnen is nauwelijks 1% bereikbaar voor modale alleenstaanden.

Er zijn ook positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden

De terugloop raakt zowel huizenzoekers als makelaars. „Wij leven van het aantal transacties", meldt Chris van Zantwijk, vicevoorzitter van de NVM-vakgroep Wonen aan de Telegraaf. Nieuwbouw zet normaal gesproken een keten van verhuis­bewegingen in gang. Wie met succes inschrijft voor een nieuw project verkoopt bijvoorbeeld zijn twee-onder-een-kapwoning aan mensen in een tussenwoning, die deze weer verkopen aan iemand in een galerijflat. "Een gezonde nieuwbouwmarkt zorgt voor dynamiek op de bestaande markt", aldus NVM Vakgroep-voorzitter Lana Gerssen. Die gaat er nu uit.

RaboReseach verwacht dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen dit jaar daalt tot zo'n 180.000 huizen. Voor volgend jaar gaat men uit van een verdere daling naar circa 170.000. Dat is wel weer iets meer dan eerder gedacht. Reden is dat de inkomens in ons land wat sterker toenemen dan werd aangenomen, terwijl de rente amper meer stijgt. Wel blijven de verkoop­aantallen achter bij die van 2022 toen nog 193.000 bestaande woningen van eigenaar wisselden. De nieuwbouwdip wordt hiervoor als voornaamste oorzaak genoemd.

Beleggers haken af

Toch zijn er ook andere, meer positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Steeds meer beleggers verkopen hun panden omdat een hogere vermogens­belasting en verplichte energiemaatregelen verhuur minder lucratief maken. Ook door de 10,4% overdrachts­belasting is het bijkopen van panden minder aantrekkelijk, als dat al mag. In een groeiend aantal gemeenten geldt namelijk een zelfbewonings­plicht. Die zet beleggers bij nieuw aanbod buiten spel en geeft woningzoekenden meer mogelijkheden.

Alleenstaanden vrijwel geen kans

Op dit moment blijkt maar 1,1% van het Nederlandse woningaanbod bereikbaar voor alleenstaanden met een modaal inkomen. Dat ligt op € 41.500 en daarmee krijg je bij een gemiddelde 10-jaars rente met NHG van 4,3% een hypotheek van ongeveer € 171.000. In Flevoland en Utrecht en andere grote steden in de Randstad is er voor dat bedrag niet of nauwelijks aanbod. In Groningen (7%), Limburg (4%), Friesland (4%) en Zeeland (4%) valt een iets groter aandeel van wat er te koop staat in deze prijsklasse, maar het aanbod in absolute aantallen is daar beperkt.

Voor tweeverdieners met een modaal inkomen van € 72.000 euro is de situatie wel relatief beter dan vorig jaar. Toen was slechts 20,2% van te koop staande woningen voor hen beschikbaar, nu is dat 24,4%. Alleen loopt dat aanbod dus wel terug. Met genoemd inkomen kan een stel een hypotheek krijgen van bijna € 340.000. In de provincie Groningen valt de helft van wat er te koop staat binnen deze range, en ook elders buiten de Randstad is daarin een ruim aanbod. Zelfs in Rotterdam en Den Haag staat een derde te koop voor minder dan genoemd bedrag, hoewel dat uiteraard niets zegt over de geschiktheid van de woning — grootte, aantal kamers, staat van onderhoud, energielabel, etc.

Prijsstijging in 2024

Verkoopprijzen en de ontwikkeling daarvan verschillen per regio en type woning. Volgens Rabo econoom Nic Vrieselaar blijven de prijzen van bestaande koophuizen dit jaar verder min of meer stabiel, waardoor ze gemiddeld 3,5% lager uitkomen dan in 2022. Voor komend jaar gaan de onderzoekers uit van een kleine stijging, van gemiddeld 2,4%.