Blog

Welkom bij de blog van Kempenburg Makelaardij. Vandaag duiken we in de woningmarkt van Tilburg, een dynamische stad in het zuiden van Nederland die de afgelopen jaren een aanzienlijke groei heeft doorgemaakt. We bespreken de huidige trends, ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze bruisende vastgoedmarkt.

Ondanks de uitdagingen op de huizenmarkt, zoals een krap aanbod en stijgende prijzen, blijft de vraag naar koopwoningen sterk. Naast starters zijn ook 'doorstromers' weer actiever op zoek. Bereid je dus maar beter goed voor als je wilt verhuizen. Het betreft misschien wel de grootste financiële beslissing in je leven en als het zover is, wil je die vlot kunnen nemen.

Met meer animo en weinig aanbod wordt er dit jaar alweer vaker overboden. In februari lagen de prijzen vier procent hoger dan een jaar eerder en die trend houdt vermoedelijk aan.Voor wie op zoek is naar zijn eerste koopwoning of een volgende stap wil maken, zijn er best wat belangrijke zaken om rekening mee te houden. Hieronder vind je er enkele. Je hypotheek­adviseur kan je daar uitgebreider over informeren en begeleidt je tijdens het aankoop­proces.

Voor je op zoek gaat op Funda of andere sites wil je natuurlijk weten wat je budget is. Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt van meer af dan alleen je inkomen, maar kan nooit meer zijn dan de marktwaarde van de woning — eventueel ná verbouwing. Bijkomende kosten voor de financiering, aankoop­makelaar, eventuele taxatie en de verhuizing moet je dus met eigen geld betalen. Wel is een deel daarvan fiscaal aftrekbaar. Koopstarters tot 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachts­belasting, anderen moeten die 2% uit eigen zak betalen.

Je kunt wel meer lenen als de woning een gunstig energielabel heeft: van € 5.000 vanaf label D tot maximaal € 50.000 bij de meest zuinige woning. Zijn er nog labelstappen te maken, dan kun je tot € 20.000 boven de inkomensnorm lenen voor energie­besparende maatregelen. Daarvoor mag je zelfs tot 6 procent boven de marktwaarde lenen, met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (met NHG: tot maximaal € 461.100).

Rekentools geven goede indicatie

Goede online rekentools houden rekening met je inkomen, (studie)schulden en andere verplichtingen — zoals een private leaseauto — en met het energielabel van de beoogde woning. Hoe zorgvuldiger je alles invult, des te richting­gevender de uitkomst. Zie die wel als indicatie en wend je (ruim) voor je op een woning gaat bieden tot een onafhankelijk adviseur. Na een uitgebreide inventarisatie, maakt die zeker een nauwkeurig berekening.

Elke uitkomst is natuurlijk een moment­opname: rentes variëren. Welke rente je betaalt, hangt mede af van de risicoklasse van je lening. Op de geadverteerde 'basisrente' komt soms een opslag afhankelijk van de hoogte van de lening versus de marktwaarde van de woning. Bij zestig procent betaal je meestal direct de basisrente. Dat geldt ook voor hypotheken met NHG. Dat kost je eenmalig 0,6% provisie maar zorgt behalve voor rentekorting ook voor een vangnet bij financiële tegenslag.

Let bij het bieden wel op de reële marktwaarde van je droomwoning

Ga je goed voorbereid het biedingsproces in, houd dan wel de reële marktwaarde van je droomwoning in de gaten. Is er kans dat het taxatierapport waar de geldverstrekker om vraagt uitkomt op een lagere waarde dan jouw winnende bod? Dat verschil moet je dan wel uit eigen middelen kunnen bijpassen. Oppassen dus bij overbieden. En bespreek met je adviseur of je een financieringsbeding wilt maken.

Niet alleen praktisch, ook qua berekeningen komt er meer bij kijken als je je huidige koopwoning wilt verruilen voor een volgende. De financiering loopt dan via een mix van hypotheek, spaargeld en wat je aan overwaarde hebt opgebouwd. Alleen blijkt pas na verkoop wat die werkelijk is. Wat vul je dan in? Misschien wil je bovendien je hypotheek 'meeverhuizen' als je huidige rente lager is dan de marktrente. Maar voor dat hypotheekdeel geldt dan geen looptijd meer van dertig jaar. Lastig voor online tools en lastig voor jou, want zo krijg je ten onrechte een te hoge inschatting van je leenruimte.

Spelbreker bij meeverhuizen hypotheek

Een hypotheek met een lage rente meeverhuizen scheelt in de maandlasten. Maar staat die rente geen tien jaar meer vast dan moet je bank toch met een 'rekenrente' van 5% werken. En dat beperkt wat je maximaal mag lenen. Geen online tool die dat voor je uitrekent, maar je adviseur kan je daarmee helpen.

Besef ook dat de voorwaarden om je hypotheek mee te verhuizen per geldverstrekker verschillen, ook bij een langere rentevaste periode. Sommigen berekenen een variabele rente zolang de oude woning nog niet is verkocht en de volgende al is aangekocht. In een krappe markt hoeft dat bij bestaande bouw niet al te lang te duren — hoewel niets zeker is.

Verkas je naar nieuwbouw, dan duren de dubbele lasten langer en is er vaak een overbruggings­krediet nodig. Hoeveel dat kan belopen is ook iets waarover je graag vooraf zekerheid hebt. Een financieel adviseur heeft daar dagelijks mee te maken en gidst je behendig langs de obstakels. Dan kun jij je bezighouden met waar je energie van krijgt: het vinden van je droomhuis, of de voorbereiding van je komende verhuizing.

Generatie X houdt van rust, ruimte en privacy

Wie tussen de 43 en 57 jaar oud is heeft andere woonwensen dan jonge starters op de woningmarkt of senioren. Logisch, maar waar zoekt deze groep - ook wel generatie X genoemd - dan precies naar? En met wat voor omschrijvingen trek je hun aandacht? Ons jaarlijkse woonwensenonderzoek biedt je inzichten om deze doelgroep beter te begrijpen én te bedienen.

Nederland telt bijna 3,5 miljoen generatie X'ers: mensen tussen de 43 en 57 jaar oud. Dat is ongeveer 19% van de totale bevolking (bron: CBS). Vaak zijn dit doorstromers op de woningmarkt. Zij hebben andere woonwensen ten opzichte van jongere en oudere generaties, blijkt uit consumentenonderzoek van funda.

Millennials verhuizen veelal omdat ze aan gezinsuitbreiding toe zijn, willen samenwonen of het ouderlijk huis verlaten. 58-plussers noemen als belangrijkste reden gelijkvloers willen wonen (38%). Bij generatie X zijn de verhuisredenen meer verdeeld dan bij de andere generaties: een deel (16,5%) wil gelijkvloers wonen of verhuizen vanwege een veranderende werksituatie. Maar ook samenwonen, scheiden of kinderen die de deur uit zijn worden ongeveer even vaak genoemd. Zo'n 58% geeft aan binnen nu en twee jaar te willen verhuizen of hier al mee bezig te zijn.

Demograaf Jan Latten, die regelmatig in de media verschijnt met zijn visie op woontrends, verklaart: 'De behoefte aan meer ruimte, die begint als mensen kinderen krijgen en een grotere woning zoeken, loopt nog door tot je in de 50 bent. Zolang er thuiswonende kinderen zijn, groeit de ruimtebehoefte.'

En dus verkassen mensen in de 40 vaak nog naar een groter huis. Daar heeft deze groep ook financieel de ruimte voor: 68% zoekt een huis boven de 4 ton, tegenover 44% van de millennials. Ter vergelijking: in ons vorige Woonwensenonderzoek (2021) was dit nog respectievelijk 52 en 31%. Toen waren de huizenprijzen ook lager.

Maar onder de X'ers speelt nog iets: de midlifecrisis. Of specifieker: scheiden. Latten: 'Mensen van 40 tot begin 50 maken vaak de balans op: waar sta ik? Ben ik gelukkig met mijn relatie, mijn werk, mijn huis? Gelukkige stellen verhuizen dan soms naar een ander of groter huis, maar in deze leeftijdscategorie zie je typisch veel scheidingen. Veel meer dan dertig, veertig jaar geleden. En dus verhuizingen.'

Die singles moeten wel ergens wonen, in geval van co-ouderschap het liefst ook dicht in de buurt van de ex-partner. Dat zorgt voor druk op de woningmarkt. Latten: 'Die is ingericht op huishoudens met twee inkomens, niet één. Er zou meer gebouwd moeten worden voor eenpersoonsinkomens, zeker in de Randstad.'

Ook uit funda's consumentenonderzoek blijkt dat meer dan de helft (52%) van de mensen tussen de 43 en 57 jaar hun keuze om in een bepaalde provincie te wonen heeft gebaseerd op de nabijheid van vrienden of familie. Ook voor de generaties boven en onder hen is dit de belangrijkste reden om in een bepaalde provincie te wonen, al wordt dit wel minder belangrijk naarmate men ouder wordt.

Naarmate de leeftijd toeneemt, komt duurzaamheid hoger op het woonwensenlijstje in funda's onderzoek. Dit is mogelijk te verklaren door de grotere bestedingsruimte, maar Latten ziet ook iets anders. 'Mensen die ouder worden, gaan vaker nadenken over hoe ze de wereld achterlaten voor hun kinderen. Daarom maken ze sneller duurzame keuzes. Het scheelt inderdaad dat mensen in de 50 soms al bijna hypotheekvrij zijn. Dan is het maken van duurzame keuzes ook financieel makkelijker.'

Wat tot slot opvalt in het woonwensenonderzoek is dat generatie X houdt van rust en ruimte. Het liefst wonen zij in een vrijstaande woning die licht, ruimtelijk en gezellig is. Ook wonen ze liever in een dorp (41%) dan in een kleine (34%) of grote stad (25%). Verder hechten ze, meer dan de andere leeftijdscategorieën, waarde aan privacy en juist iets minder aan een sociale woonomgeving. De populairste provincies onder generatie X zijn Gelderland en Noord-Holland, het minst populair zijn Flevoland en Groningen.

Als je op zoek bent naar een nieuw huis, is het verleidelijk om veel waarde te hechten aan het energielabel. Maar pas op: een gunstig energielabel betekent niet automatisch lage stookkosten voor jou als toekomstige huiseigenaar. Of als huurder.

Een woning met een gunstig label, dat wil iedereen wel, toch? Sinds dit jaar beïnvloedt het zelfs hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Een gunstig energielabel blijkt echter niet altijd een garantie is voor lage stookkosten. Onderzoeksjournalisten van Pointer ontdekten dat grote kieren, verouderd dubbelglas en verzakte isolatie niet worden meegenomen in de beoordeling voor het energielabel. Dit betekent dat huizen met een label A op papier als energiezuinig worden bestempeld, terwijl de werkelijke stookkosten hoog kunnen uitvallen.

Ook de plaatsing van zonnepanelen of het aansluiten van de woning (wijk) op stadsverwarming zorgen voor een beter energielabel. Alleen hebben deze maatregelen geen invloed op de daadwerkelijke stookkosten. Ook hierdoor kan het energielabel dus een vertekend beeld geven van de energie-efficiëntie van een woning.

Staar je dus als potentiële huizenkoper niet blind op het energielabel van een woning. Vraag de verkopers om inzicht in hun daadwerkelijke gasverbruik. Houd daarbij ook rekening met hun gezinssamenstelling en levensstijl in vergelijking met die van jou. En bedenk met welke gasprijs je de komende jaren rekening wilt houden. Sinds dit jaar geldt er immers geen prijsplafond meer.

Nieuwe versus oude labels

Bij energielabels afgegeven vanaf 2021 zit een rapport met uitgebreidere informatie en tips. Vraag erom, lees het met aandacht en vraag verder als je twijfelt. Focus op factoren zoals de leeftijd van de isolatie, de staat van het dubbelglas en andere praktische aspecten die daadwerkelijk invloed hebben op de stookkosten. Labels van vóór 2021 konden op basis van zelfrapportage worden verkregen. Daar kwam dus niet per se een expert voor ter plekke. Ze blijven tien jaar van kracht, maar zijn mogelijk minder betrouwbaar.

De woningmarkt blijft krap en de prijzen stijgen alweer sinds halverwege vorig jaar. Dat geeft kopers minder onderhandelingsruimte en verleidt sommigen om te gaan voor een maximale hypotheek. Een op papier gunstig energielabel rekt die grens nog eens op. Extra lenen zorgt voor hogere woonlasten en zo lang daar een 'milde' energierekening tegenover staat, hoeft dat geen punt te zijn. Maar als de jaarafrekening ineens € 2.000 hoger uitvalt, is dat mogelijk wel een probleem. Of tenminste een domper.

Heeft een woning opvallend veel zonnepanelen, dan draagt dat bij aan een gunstig label. Maar zeker nu het salderen van wat je verbruikt en terug levert voorlopig in stand blijft, gaan energiebedrijven er mogelijk een forse toeslag voor rekenen. Bovendien krijg je voor het overschot dat je opwekt ook steeds minder betaald. Ook daarmee ben je dan duurder uit dan gedacht.

Extra vaste kosten zonnepanelen | Sommige leveranciers berekenen nu al een toeslag door op basis van je aantal zonnepanelen, zo bleek uit een recent onderzoek door Radar

Ben je op zoek naar een koopwoning, bereid je dan goed voor. Je financieel adviseur en eventueel een aankoopmakelaar kunnen je daar prima bij helpen. Je kunt vanaf dit jaar via een hypotheek meer lenen voor maatregelen die je toekomstige (of huidige) woning energiezuiniger maken, als die nog geen gunstig energielabel heeft. Dat bedrag kun je ook eerst als budget stallen op een rekening waarover je even veel rente krijgt als je betaalt. Dat geeft je de ruimte om te besluiten over de juiste maatregelen en de subsidies aan te vragen waarvoor je in aanmerking komt. Ben je benieuwd welke verbeteringen je (toekomstige) woning energiezuiniger maken? Via een doelgerichte vragenlijst kom je veel te weten via de overheidssite verbeterjehuis.nl

Hoewel de bevindingen ook van belang zijn voor huizenbezitters en -kopers, keek Pointer bij hun reportage vooral naar de impact op huurders. De overheid heeft afgesproken dat woningen met de slechtste labels als eerste moeten worden aangepakt. Heeft een woning een energielabel C, dan hoeft de verhuurder er niets aan te doen, ook al is het gasverbruik gigantisch. Het kabinet erkent het verschil: "Het energielabel geeft een indicatie van het energiegebruik voor het gebouw, niet voor de bewoner", reageert het ministerie van Binnenlandse Zaken. Waarom het label dan wel bepalend is voor zaken die van belang zijn voor die bewoners, laat het ministerie niet weten

Door de malaise in de woningbouw en diverse goedbedoelde maar funeste kabinetsplannen loopt de woningmarkt vast. Met die waarschuwing komt makelaarsvereniging NVM. Ook economen van RaboResearch voorzien een krimp van het aanbod. Daarbinnen is nauwelijks 1% bereikbaar voor modale alleenstaanden.

Er zijn ook positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden

De terugloop raakt zowel huizenzoekers als makelaars. „Wij leven van het aantal transacties", meldt Chris van Zantwijk, vicevoorzitter van de NVM-vakgroep Wonen aan de Telegraaf. Nieuwbouw zet normaal gesproken een keten van verhuis­bewegingen in gang. Wie met succes inschrijft voor een nieuw project verkoopt bijvoorbeeld zijn twee-onder-een-kapwoning aan mensen in een tussenwoning, die deze weer verkopen aan iemand in een galerijflat. "Een gezonde nieuwbouwmarkt zorgt voor dynamiek op de bestaande markt", aldus NVM Vakgroep-voorzitter Lana Gerssen. Die gaat er nu uit.

RaboReseach verwacht dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen dit jaar daalt tot zo'n 180.000 huizen. Voor volgend jaar gaat men uit van een verdere daling naar circa 170.000. Dat is wel weer iets meer dan eerder gedacht. Reden is dat de inkomens in ons land wat sterker toenemen dan werd aangenomen, terwijl de rente amper meer stijgt. Wel blijven de verkoop­aantallen achter bij die van 2022 toen nog 193.000 bestaande woningen van eigenaar wisselden. De nieuwbouwdip wordt hiervoor als voornaamste oorzaak genoemd.

Beleggers haken af

Toch zijn er ook andere, meer positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Steeds meer beleggers verkopen hun panden omdat een hogere vermogens­belasting en verplichte energiemaatregelen verhuur minder lucratief maken. Ook door de 10,4% overdrachts­belasting is het bijkopen van panden minder aantrekkelijk, als dat al mag. In een groeiend aantal gemeenten geldt namelijk een zelfbewonings­plicht. Die zet beleggers bij nieuw aanbod buiten spel en geeft woningzoekenden meer mogelijkheden.

Alleenstaanden vrijwel geen kans

Op dit moment blijkt maar 1,1% van het Nederlandse woningaanbod bereikbaar voor alleenstaanden met een modaal inkomen. Dat ligt op € 41.500 en daarmee krijg je bij een gemiddelde 10-jaars rente met NHG van 4,3% een hypotheek van ongeveer € 171.000. In Flevoland en Utrecht en andere grote steden in de Randstad is er voor dat bedrag niet of nauwelijks aanbod. In Groningen (7%), Limburg (4%), Friesland (4%) en Zeeland (4%) valt een iets groter aandeel van wat er te koop staat in deze prijsklasse, maar het aanbod in absolute aantallen is daar beperkt.

Voor tweeverdieners met een modaal inkomen van € 72.000 euro is de situatie wel relatief beter dan vorig jaar. Toen was slechts 20,2% van te koop staande woningen voor hen beschikbaar, nu is dat 24,4%. Alleen loopt dat aanbod dus wel terug. Met genoemd inkomen kan een stel een hypotheek krijgen van bijna € 340.000. In de provincie Groningen valt de helft van wat er te koop staat binnen deze range, en ook elders buiten de Randstad is daarin een ruim aanbod. Zelfs in Rotterdam en Den Haag staat een derde te koop voor minder dan genoemd bedrag, hoewel dat uiteraard niets zegt over de geschiktheid van de woning — grootte, aantal kamers, staat van onderhoud, energielabel, etc.

Prijsstijging in 2024

Verkoopprijzen en de ontwikkeling daarvan verschillen per regio en type woning. Volgens Rabo econoom Nic Vrieselaar blijven de prijzen van bestaande koophuizen dit jaar verder min of meer stabiel, waardoor ze gemiddeld 3,5% lager uitkomen dan in 2022. Voor komend jaar gaan de onderzoekers uit van een kleine stijging, van gemiddeld 2,4%.